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文/观察员老王

大规矩未改，小意外不断，青岛第三次集中供地，以每天提供一个意外热点的节奏，画上了一个基本还算圆满的句号。

从年初不顾一切地疯抢土地，到央企最后时刻艰难抽身，青岛楼市在一年之间便经历了沧海桑田。

然而，事物都如硬币，有正反两面。

一些善于玩野路子的开发商进了ICU，可以让更多实力雄厚的优质房企进场；原本条件十分苛刻的优质地块降预期，可以让房企在产品力上投入更多气力；市场由热转冷购房者越来越挑剔，也会逼出更好的产品。

2022年的大菜已经上齐，那么有哪些值得我们期待呢？我们今天来盘点一下，老王选择项目的原则也很简单：

1、首先要是稀缺优质地段，要么是配套醇熟的城芯之地，要么是城市发展主脉上的“棋眼”之区；

2、必须是实力雄厚、美誉度高的品牌开发商的作品，这就好比我们已经有了海参鱼翅，你找个野馄饨摊去烹饪能有个什么好？

3、不论客群是塔尖富豪，还是普通入门刚需，必须是“解馋”的东西。一些文旅小镇产品力再强，面对的客群有限，也不能进入我们这份榜单。

在对179宗土地进行系统研究之后，这是我给出的名单。

未来之城 保利·大国璟

图片来自锐理

在流亭机场搬迁之后，城阳流亭板块就一直是万众瞩目的焦点。按照青岛市的顶层设计，这一区域将打造'未来城市试验场’，建设一个集产业、商务、消费、金融、交通、教育、医疗、文化、运动、景观为一体的高端现代、活力时尚的‘未来之城’。

毫不夸张地说，未来之城对于青岛的地位，就如同未来科技城之于杭州，在“十四五”新主城的宏伟蓝图之下，这毫无疑问是未来城市发展的重点。

虽然说白沙湾的一些楼盘也很不要FACE的来蹭未来之城的热度，但我们从二次供地图上，可以清晰的看出只有保利算是在未来之城片区下出了“先手棋”。

作为现金流十分充裕的央企，保利的毛坯住宅是值得期待的。

崂山区 鲁信·有邻花园

图片来自锐理

鲁信与海信，可以说是青岛高端住宅领域泰山北斗级的存在，只是与海信东西两岸广泛布局不同，鲁信已经许久没有新产品面世了。

就好似长久没有上桌的赌神，一复出就要来把大的。

有邻花园，与合璧、含章这些案名相比，感觉就像是热菜之前的冷拼，实在有些普通。然而从目前流出的规划来看，这300㎡起步的新作，很可能是明年豪宅市场的王炸之作。

鲁信在青岛让人惊讶的操作，已经不是那么让人惊讶的事儿了。

唐岛湾 瑞源名嘉荷府

图片来自锐理

如果以产品力来评级的话，西海岸90%的地方开发商都是“R”，瑞源是为数不多在品质上可以秒杀一众头部房企的地方大鳄。

莲花山地块，也可以说是唐岛湾板块为数不多的优质地块，依山面海，商圈繁华，门口还有地铁，改善支撑稳固。在这个优质高端住宅比浮山后还少的板块，房子应该不愁卖。前几天老王去看了一下，工人们正在不分昼夜地赶工，项目的更多细节我们应该年前就可以获知。

以让普通人惊讶的价格首开不意外，有钱你也可能买不上，同样不意外​。

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胶南片区 国信·棠樾云邸

图片来自锐理

在龙湖拿下春江天玺二期的土地之后，胶南芯的竞争愈发激烈。在龙湖·景粼玖序占了先手，但是在明年的市场上，老王在深入探盘之后，对于国信·棠樾云邸充满了期待。

国信这几年虽然在青岛地产圈比较低调，但是一个海天中心就足以让国信的产品观跃迁至一流房企的行列。作为云邸系的首作，国信自然也是做足了功夫。

从配套而言，海王路小学与文汇中学的组合与二小、六中的PK，基本上是浮山后学区与市南中片的对比​，而​双珠路南的城市界面相对要好一些。从产品上而言，国信地块为洋房和18层小高层组成，但是相对高层得房率更高，户型不窝光，光照更为充足​。

相比暂时陷入泥潭的大华，国信·棠樾云邸是可能给片区带来​变化的产品。

市北区 中信泰富滨海地块

图片来自锐理

中信泰富地产，作为​中信旗下最大实业板块的地产平台，实力毋庸置疑。而且从其深耕长三角的作品来看，不论是产业整合力还是高端住宅的产品力，都属于一流水准。

这个项目的细节虽然没有公布，但是老王得到的初步消息是国际顶级的规划设计团队操刀，而中信泰富地产在打造滨水金融城方面又颇有心得，自然会展现出让挑剔的白领精英们眼前一亮的产品力。

从目前的规划设计来看，未来的商品住宅地块比较纯粹，业主​圈层也可以保障。RECP是市北乃至青岛主城产业升级的突破口，必然会举全市之力打造。所以，这个项目比浮山后的青啤板块还值得我们期待。

城阳中心区 和达崇阳路地块

如果我们梳理一下​2021年的土拍市场，会发现和达斩获颇丰。与之相对应的是，和达在2021年新房销售榜上也是名列前茅，成为本土上升势头最快的房企。在许多头部房企都举步维艰的时刻，和达还能与“央国平”一起出手拿地，足见其实力。

和达很多项目都是区域销冠，老王在探究原因时，发现和达的产品最大的特点是：恰好。恰好在购房者需要置业时落子，恰好是置业者所需要的产品，恰好是置业者能承受的价格。这些恰好的背后，是和达对于市场的精研。

然而老王认为，崇阳路这个地块，和达不会再做“恰好”的产品，而是会​寻求创新突破​。

从产品指标而言，容积率只有1.5，如此低密新盘在城阳核心区​极为少见；其次是优质学区，城阳区实验小学步行可达；第三是地铁，临近地铁7号线小寨子站，是100%地铁盘；第四是商业，宝龙广场、新天地广场出门即达；城阳人民医院也不远，核心配套一样不缺。​2021年一次供地中，同样位于核心城区的龙湖·春江天樾样板间还没建好基本就卖得差不多了，未来这个盘​的人气也不难想象。

在亚洲杯地块出现变故的情况下，这或许将成为2022年城阳的壹号作品。

地产寒冬的到来​，我认为对于楼市没什么不好。凛冽的寒风虽然​让人颤抖，但是也净化了市场​，让优质土地到品质开发商的手中，对于购房者来说是一大幸事。

接下来，让我们一起期盼春天吧。

如有所获

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