我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

请微信搜索【雕叔谈楼市】公众号关注，全程指导买房| 以下内容选自粉丝问答

提问：雕叔好！有个纠结了很久的问题，想想雕叔请教～6年内置换，自住加投资，300万左右预算，黄埔雅苑3房 和 中海康城2房 哪个比较好呢？黄埔雅苑小区一般般，由于是3房南向，可能自住会舒服点；康城小区和物业都很喜欢目前很纠结谢谢雕叔了

回答：你的问题，你自己其实已经阐述的很清楚了，300万左右的预算，可能要去到335以上才可能买入黄埔雅苑的南向小三房，93-95平的，现在价格上来了如果是中海的话，就只能是2房我的答案是：如果对“房子内”的要求比较高，比如房间数、朝向、面宽、进深，那么选择黄埔雅苑如果对“房子外”的要求比较高，比如园林、物业、地铁等等，那么选择康城

提问：雕叔雕叔，我现在正在吴川的鼎龙湾，这里正在卖海边的海景房，真的太漂亮了，离海边相当近，四十几平方大概50万 ，70多平方，大概90万， 119平方，大概卖一百五六十万，请问能否投资？

回答：绝对不买海景房，旅游地产不要碰，旅游人口不是常驻人口，你冬天的时候你去看看大湾区那些海景房，比如惠州巽寮湾的海景房，那些年套了不少人，卖又卖不掉，租又租不出去，本地人不买，外地人看不上2手。

提问：雕叔好，现在盈彩自住首套，娃刚生，想就近买二套老人家住（帮忙带娃），打算2年~5年后两套一起卖掉换学位房。本来预算盈彩，结果这一波涨起来有点吃不消。中兴一二期就有点担心流通性，往回一点看阳光桃园和上品菁园感觉同中兴，羊城花园又实在太旧。兰亭盛会也就2套65平（挂420万，吓死人）挂在链家，而且中介都说业主没心卖。现在有点迷糊，又担心四季度还涨，。所以来请您指点！

回答：几乎是全广州最亮最亮的点了：天河公园、三溪、万盛围这三个地方从上一次宏观调控以来，几乎是每年都会上涨的区域，多的时候15%，少的时候也有5%，这就是神奇的区域板块带来的作用这一波盈彩美居依然表现很好，因为区域板块和位置太好了，因为好所以被追捧，因为被追捧，所以热点，热度和价格“蹭蹭蹭”的感觉但是，结合你的需求，如果预算可以，盈彩是可以买的，好货不怕贵，真的不怕，你提到的中兴一二期，甚至包括阳光桃园和上品菁园这些产品力不太行，或者干脆金碧世纪，或者翠屏领东还好，既满足了照顾家庭的距离远近，而且关键是保值升值没有任何问题

提问：雕叔，打扰了。这个我没明白，贷出来650*0.7=455万，还了280万，只有175万。10年后，假如175万杠杆买的房子溢价100万，卖了到手也才275万现金，怎么还到期的借款455万？请教下您！

回答：多出的175万，一般建议买房子，假如还是3成首付，买个500万的标一轮行情涨个50%就是250万了10年时间，哪止一轮行情？？？2016年跟2020年，不到5年时间就有2轮行情了你花175万首付去买房，10年才涨100万，效率得有多低

提问：雕叔，海珠西光大花园和逸景翠园，好像前者老广多，后者是网红盘。不知现在都涨了多少了？后续潜力你更看好哪个（纯投资收益角度的话）。另外建议持有几年？

回答：这两个盘都可以买，你搜一下星球，一大堆记录在目前行情起来的情况下，你更应该关注你的入手价格都贵的情况下选个性价比略高的吧

提问：1、万博地铁站附近的盘，选和樾府会不会太贵，不如选锦绣香江呢？目前倾向新房，但锦绣香江要便宜一些，而且有初中学位，和樾说以后有学位，和樾对应的初中是不是估计不太好呢？2、如果选和樾，东向110方540—580，南向110方580—620，选哪一种以后升值空间大呢？3、万博附近有没初中学位较好，房子也比较新的推荐一下呢[抱拳][抱拳]

回答：1.投资来说，肯定不选新房，你也知道：贵，第二波和樾府性价比不高，如果你喜欢新房的话，那也无可厚非，因为和樾府位置很好，就在万博CBD核心区新房宣传的学区一般都是要打个问号的，而且即使是名校真来了，实际成绩是要等学生实打实考完试才知道2.有得选，肯定南向好，南向大家都喜欢，市场上南向是比较少的，因为业主住得舒服一般不会放出来卖，放出来的话，流通性也会高很多3.万博没有好的初中学位。所以很多万博的业主要读书都是来市区的

提问：请教一下，想置换三百万出头初中学区比较好的，想要兼顾学位和居住环境，考虑亚运城或者大热门黄埔，还是海珠老破小？

回答：兼顾学位和居住环境，那么海珠老破小就不适合了300万出头在大热门黄埔也没啥选择，至少要去到350-380万以上亚运城倒是一个选择，学位和居住环境肯定没啥问题

提问：雕叔，听说建发小巨蛋，虽然是公寓，但是这个楼盘，可以积分上学，是带有学位的，不知道是否值得买

回答：建发小巨蛋公寓，位于大热片区光明，6号线13号线双地铁口，通燃气有阳台，39平做三房，总价160万起，49平做四房，总价200万起，还可以积分上学，听起来真想去抢一套房。不过我要揭开小巨蛋这袭华美的袍，给大家看一看里面的虱子。第一，小巨蛋所在的光明是伪光明，远离光明核心区，周边环境很差；第二，小巨蛋距6号线红花山站直线距离1000米，走路20分钟，13号线通车尚遥遥无期；第三，39平三房是复式三房，复式没问题，问题是层高只有3米9，隔成两层之后的体验，想象下二楼的卧室层高只有1米3是什么体验；第四，光明公寓确实可以积分上学，但和租房的积分是一样的，优越感还有吗?找出一堆虱子，是不是万万不能买了?我觉得不是。要看资金看刚需程度，一百多万预算，一大家子要住，还没有购房资格，还想快速升值，你咋不上天呢？公寓，环境不好，居住体验差没错，但低总价秒杀一切啊！至于升值问题，举个例子，龙岗的远洋新天地，64平复式公寓三房，16年卖160万，熬了四年，挂盘价到了260万，成交价也到了240万。龙岗+公寓，两个万年不涨的大杀器强强联手，居然能跑出50%的涨幅，还秒了龙岗好多住宅。所以凡事无绝对，只要没有同价位的替代品，它就有价值。

提问：雕叔好，大壮值得买来自住、孩子上学么？我哥公司搬科学城广场去了。118平南北通三月新开估计5.6, 5.7w

回答：大壮位置那些确实不错，有几点要注意：1.对新房的学位不用报以太大希望；2.大壮是小开发商，是一个减分项；5万7-8的价格肯定是贵，看你哥接不接受吧。目前整个东部的价格都是提前涨的

提问：雕叔，美林湖畔，骏景花园两者学位是什么情况？能否分享一二

回答：美林湖畔：前进路小学——村小骏景花园：骏景小学——市一级美林湖畔的就不要指望学位了，这个小学几乎是天河最差的了；骏景小学还不错，在天河属于二档，小学不错，初中一般般

很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复

请微信搜索【雕叔谈楼市】公众号关注，全程指导买房| 以上内容选自粉丝问答