大家好，我是小房，这次带大家实地看的是中锐招商星未来和绿都鉴未来，因为两个小区挨在一起，也有很多相似之处，所以这次踩盘记是两个楼盘，也方便大家有个对比。

板块篇

这两个楼盘都位于城西的中泰街道，也就是现在各大V口中的“未来科技城2.0板块”，目前板块入驻的大型产业有之江实验室、达摩院、菜鸟总部等等，板块有这些大型产业支撑后，未来的发展也是不容小觑，就拿之江实验室来说，它是由浙江省政府、浙江大学和阿里巴巴共同打造的，由省长亲自出任理事长，预计在2022年争取汇集2万名科研人员，达摩院呢则是计划在3年内投入1000亿，相当于一座小型城市一年的财政收入。

可能很多小伙伴还是对这些大型产业入驻到底能给板块带来多大影响还是没什么概念，你就体会下当阿里巴巴带着两万名员搬到哪涨到哪的情形，就能理解当大量的高尖精人才汇集后会给板块带来什么改变，说白了就是高收入人群能消费的起该板块的房价，需求变大了房价自然是往上走的。

当然这些都是未来的事情，目前从未来科技城板块再到中泰这边，可以明显的感觉到两个板块的差距，未来科技城1.0高楼林立，一水的玻璃幕墙，都市感十足，中泰这边沿路还有不少待拆的农民房，周边的配套也停留在镇级配套的档次上。

步行15分钟内可抵达配套

地铁：楼盘距离16号线地铁口中泰站大概700米左右，走走路10分钟左右吧，根据规划图看，在天目山路南侧也会有个地铁口，以后坐地铁可以不用过天目山路，毕竟是条快速路，车流量大不安全。

学校：小区对面就是中泰小学、中学，省了后期小孩上学接送的时间，站在路边目送就可以了，接送小孩的痛谁经历过谁知道；重视教育的，边上的杭州三大贵族学校之一—人大附中也在等你。

中泰商贸城：距离楼盘1.3公里左右，也算个小型综合体吧，里面农贸市场、超市、生活用品啥的都有，基本的生活需求在这边都能满足。

上海中医药大学门诊部：距离楼盘1.2公里的样子，一个小医院平时感冒啥的倒是方便，大医院在未来科技城那边距离楼盘？公里，这个配套不常用，也希望永远也用不上，所以这个距离倒是能接受。

总体来说，配套不是很高端，周边也没有大型商业综合体，离的最近的是万达广场开车要15分钟左右，好在离地铁近未来想逛逛大型商业综合体，坐坐地铁去也蛮方便。

其实中泰商贸城也能承担起综合体这个角色，但是它不够高端，英雄是同一个英雄，技能伤害也一样，但是它没充钱没有皮肤你懂我意思吧。

小区篇

绿都鉴未来采取的是现在比较流行的“高低配”模式，小区由2幢叠墅、9幢洋房和4幢高层组成，总共666户，容积率2.0，面积段为89—130方，预计2021年9月份整体交付。

“高低配”其实是开发商为了追求利益最大化而规划的，并不是像宣传的那样为了更高的居住品质，特别是对于高层来说，一般纯高层小区都会有个大中央花园和几个公共运动中心，以后住进去家里的老人小孩有个能待的地方，但是“高低配”的小区，会因为洋房导致的小区建筑密度增加，基本都不会有大中央花园，虽然鉴未来在高层架空层下面做了小型公共运动中心，但是对于整个小区体量来说也是杯水车薪。

目前在售的是位于小区东南角12号楼，精装均价25800元/㎡，因为12号楼总高是8层，在房管局那边，总高8层是不能按照花园洋房去申报价格，只能按照小高层价格申报，所以目前在售的洋房会比之前卖的洋房单价要低1000左右；高层只剩下最后一幢，目前户型图都还没出就不多介绍了，之前的高层售价为22900元/㎡。

可能已经有细心的小伙伴已经发现了，鉴未来小区南边缺了一小块，这是因为当时拍地的时候，有几家钉子户没拆掉，所以没办法只能把那一小块地独立出去了，我去实地看了下，钉子户还在，应该是还有人住的，怕被说变态没敢靠太近拍，地块很小，而且被鉴未来小区包围着，后期钉子户拆掉后估计也只能做做市政绿化之类的。

星未来同鉴未来一样，小区也是“高低配”，但星未来的体量会更大一点，有6幢高层和14幢洋房，总共898户，面积段为88—140㎡，交房时间一样都是21年9月份精装交付。

星未来在上个月底也就是9月底刚加推的15号楼高层房源，均价21800元/㎡，开盘当天已经售罄，10月份的销售计划是位于小区西南角的2幢洋房，预计均价是25700元/㎡，高层估计要等11月份了。

中泰这两个楼盘的售价还是蛮香的，9月底星未来加推的高层中签率12.71%，也证明了这个价格是很有市场的。

对比下地铁沿线的板块，可以看出目前这三个板块的价格阶梯是有问题的，后期要么中泰补涨，要么临安降价。

至于洋房，目前两个楼盘的售价差不多，都在300万左右，但300万左右能在1.0买个小套的高层，这个时候又蹦出一个问题了，未来科技城小套刚需和中泰改善洋房该如何选择？

从投资方面考虑那肯定是未来科技城的刚需小套，从自住方面其实也简单，就看你愿不愿意用通勤时间去换居住空间，还有就是考虑下后期置换成本，89方的小套置换是迟早的事情，以杭州目前的政策，置换难度还是比较高的，当然还得考虑到未来科技城那低的可怜的中签率，它不是你想买就能买到的，你得具备“天选之子”这个称号。

户型篇

鉴未来洋房户型图

四个房间分布在四个角落互不干扰，隐私性强，但也造成了次卧离公卫比较远，但毕竟不是几千平的大别墅，远也有限。

鉴未来的电梯是两边开门的，把一梯两户做成了类一梯一户，电梯厅是你家独立使用的，多了一个储物空间，后面放放小孩的儿童车之类的，而且一梯一户给人的感觉也高端。

6.9米×1.6米的大阳台。

还有个缺点就是餐厅挨着公卫，但是个人认为家用的卫生间又不是外面的公共卫生间，哪有那么大的味道，我个人是不太在意这方面。

星未来洋房户型图

布局跟鉴未来的差不多，四个房间在四个角落，星未来没有独立电梯厅，赠送面积也会少点。

阳台比鉴未来的要宽，但是次卧只有半个阳台，次卧的采光会比较差，再加上星未来的的阳台宽度，对次卧的光线问题更是雪上加霜。

两者对比，户型方面个人认为还是鉴未来占优，但两者同是总高7层洋房的情况下，鉴未来单价要贵1000左右。

星未来高层中间套

星未来高层边套

市面上比较常见的户型，边套北边的房间挨着电梯，会有噪音影响，两个户型的赠送都比较少，但因为政策的问题，赠送少的户型在未来会越来越普遍。

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