10月6日，美国《福布斯》杂志发布“2021年福布斯美国400富豪榜”，作为地产大亨的美国前总统特朗普25年来首次无缘榜单，他最新的估算身价是25亿美元，与第400名相差4亿美元。自2016年成功当选美国总统以来，5年里他的身价不增反减，“商业大亨”的神话恐将破灭。

“商业大亨”特朗普

在成功当选美国总统前，特朗普是商场得意的“商业大亨”，生意从纽约做到世界。

特朗普可以说是含着“金钥匙”出生。父亲弗雷德.特朗普20岁出头就开创地产公司，又正好赶上二战后美国经济复苏的大好时机，很快便成为千万富翁，富足的家庭条件不仅让特朗普能够就读当地最好的私立学校，而且成就了他满腹的自信。

年轻时候的特朗普

13岁那一年，特朗普被父母送入纽约军事学院就读，这一读就是五年。高中毕业后，特朗普先是进入纽约的福特汉姆大学就读两年，而后又转入宾夕法尼亚大学沃顿商学院，修读房地产专业。大学四年间每到暑假，他都要回去协助打理父亲的生意。1968年，宾夕法尼亚大学沃顿商学院授予他经济学学士学位。

大学一毕业，特朗普便接受父亲安排，进入到了家族企业下的特朗普管理公司。但特朗普并不满足于像父亲那样在纽约郊区建造廉价房，而是向父亲借贷100万美元成立了以自己名字命名的公司，另起炉灶，跑到了高大上的纽约曼哈顿区建起了豪华大楼。

1971年，25岁的特朗普接管父亲的公司，并改名为“特朗普集团”，属于特朗普自己的时代开始了。

1974年，宾夕法尼亚中央铁路公司旗下的一个旅馆破产，特朗普抓住机会，斥资1千万美元买进这笔不动产，历经五年的运筹，不仅说服市政府给予40年减税优惠，还顺利办妥了贷款手续，建成了“特朗普集团”旗下第一家豪华五星级酒店凯悦酒店。这家装修豪华，服务一流的酒店一开业便宾客络绎不绝，至今仍然是特朗普最赚钱的产业之一。凯悦酒店也成为特朗普地产事业上的重要里程碑。

特朗普一直热衷于买地搞房地产，这成为他商业版图中极为重要的一部分。

凯悦酒店的成功让特朗普变得更加激进和大胆。1984年，特朗普如愿以偿，投资2亿美元在纽约曼哈顿建成了以自己名字命名，高68层的特朗普大厦，之后，他便把“特朗普集团”总部搬到了这栋大楼里。

在纵横商场的同时，特朗普也收获了爱情。年轻的特朗普，可以说是“商场、情场都得意”。

特朗普与第三任妻子梅拉尼娅.特朗普

年轻的特朗普是个典型的富二代花花公子，他并不专情于一个女人，直到伊凡娜·泽尼科的出现，才俘虏了这个花花公子。伊凡娜·泽尼科是捷克斯洛伐克的奥运会滑雪选手，经加拿大来到美国。在来美国之前，伊凡娜·泽尼科娃就已经是加拿大的顶级时装模特，她与特朗普相识于加拿大的一次时装走秀，两人算是一见钟情，相识10个月便在纽约最著名的大理石联合教堂举行了盛大而隆重的婚礼。

婚后，伊凡娜·泽尼科娃以极高的个人品味成为“特朗普集团”的室内设计副主席，凯悦酒店的装修设计就出自她之手，集团名下的酒店和赌场几乎都由伊凡娜·泽尼科娃负责设计。只是可惜，“公主与王子”的童话在1992年便宣告破灭，两人在这一年结束了15年的婚姻生活。

特朗普的第二任妻子玛拉.梅普尔斯和第三任妻子梅拉尼娅.特朗普也都是模特出身，三段婚姻共育有5个孩子。由此可见特朗普在找老婆方面品味还是非常专一的，非模特不娶啊。

1985年，特朗普以不到800万美元的价格购入位于美国佛罗里达州棕榈滩的海湖庄园，并在1995年对其完成改造。就任总统之后，他曾在这里会见外国政要、公司高管等客人，因此也有“冬季白宫”之称。

芝加哥特朗普大厦

2001年，特朗普在纽约市联合国广场建起了高达72层的特朗普世界大厦，同年开建特朗普广场，2002年，又买下特朗普公园大道大厦。以“特朗普”命名的大厦还包括位于纽约市第五大道的特朗普摩天大楼，被权威机构选为全美最好的特朗普国际旅馆等。另外，特朗普还在土耳其伊斯坦布尔和美国芝加哥、拉斯维加斯、大西洋城、泽西市、加拿大多伦多、巴拿马首都巴拿马城、菲律宾首都马尼拉兴建了特朗普大厦和酒店（大部分都是与当地地产商合作兴建）。

在寸土寸金的纽约市中心，特朗普总是眼光独到，买下优质的地块和房产，除了自营还倒卖赚差价。过去二十年，特朗普这个名字几乎成为纽约市高层建筑的代名词，其名下拥有超过10座房地产，他改造了旧的海湾和西部大厦，使其焕然一新；他以金碧辉煌、晶莹璀璨的特朗普风格来装饰他。他与家人住在顶层高级公寓，在那里，他们一家人可以俯瞰这个已经被他征服的城市。

投资开发房地产的成功给特朗普带来了源源不断的财富，但他并不局限于房地产业，而是将投资触角延伸到房地产以外的航运、赌场等行业。1989年，他以3.65亿美元的价格收购美国东方航空公司包机业务。在新泽西州的亚特兰大市建立了“特朗普泰姬陵”赌场。

庞大的产业令特朗普连续25年成为美国最富有的400个人之一，他的最高排名曾在2003年位居全美富豪第71位，当时财富高达70亿美元，不过特朗普本人并不认可《福布斯》对他财富的预估，他认为自己的资产净值超过了100亿美元。与许多富豪想尽办法压低自己的财富不同，一向高调做人的特朗普从不在别人面前掩饰自己的巨额财富。对于《福布斯》给他的排名，他一向都是不当一回事。

商场浮沉，一度濒临破产

一向事业顺风顺水又自信满满的特朗普也没有逃脱生意人起伏跌宕的经营曲线。

上一世纪九十年代初，美国房地产业遭遇寒冬，特朗普拥有的房产急剧贬值，个人资产从17亿美元疯狂跌落至5亿美元。在个人资产捉襟见肘的情况下，其庞大的产业因为现金流不足而面临破产。

上一世纪九十年代的特朗普

1992年，特朗普在1988年买下的纽约广场饭店因为经营难以为继不得不提出破产申请，特朗普失去了他拥有的一半股份。

1990年，支持特朗普投资的银行以新增借款和信贷的方式，给他提供了6500万美元的救助。这次资助失败了，导致特朗普在9个月后背负了近40亿美元的债务；同年，他在新泽西州亚特兰大的赌场“特朗普泰姬陵”也被判破产。

从1990年到1994年，特朗普不断的通过资产运作，艰难的清偿了高达9亿美元的债务，并通过出让特朗普航空公司，将商业债务降至最低。在陷入事业低谷的这几年，特朗普没有抱怨，更没有一蹶不振，而是不断的寻找机会涅槃重生，凭借着自己出色的商业头脑和美国银行系统对他的高度信任，总算是有惊无险的度过了这一次让他濒临破产的难关。

1997年特朗普推出他的第一部自传《做生意的艺术》，热卖300多万本，被《纽约时报》评为当年最畅销的书籍。第一部自传大火，特朗普趁热打铁，又连续推出了《结局，巅峰生存》和《回归的艺术》两本个人自传，同样被《纽约时报》评为最佳书籍和最畅销书籍，并高居热卖书籍排行榜第一名。三本自传让越来越多美国人认识了特朗普这个“商业大亨”，他不仅声名鹊起，而且重新活跃于房地产界，同时还跨界进入娱乐界和体育界。

由特朗普投资的真人秀节目《飞黄腾达》火遍美国，他还和NBC电视网合作，拿到了世界三大选美赛事世界小姐、美国小姐和环球小姐的主办权和转播权。另外，特朗普还曾客串成为演员，但演技备受质疑，2019年1月，因出镜纪录片《亡命国度》和《华氏119》获得第39届金酸莓奖最差男主角和最差银幕组合。

1998年，特朗普与美国著名保险公司康塞科保险公司以8亿美元的价格收购通用汽车大楼，2001年又在纽约市联合国广场建起了高达72层的纽约地标性建筑特朗普世界大厦。曾经濒临破产的特朗普，再一次以大手笔，高调的出现在人们面前。

担任总统期间，财富不增反减

早在1987年，事业有成的特朗普便加入了民主党，同年转投共和党，1999年，又加入改革党。2000年，特朗普首次以改革党候选人身份参加总统竞选，不过后来以“怕和太多人握手，以免患感冒”为理由退选。

特朗普访问英国期间，与女王伊丽莎白二世会面

2001年，特朗普再次加入民主党。2009年，再次加入共和党。2011年，退出共和党而未加入其它政党。2012年，第三度加入了共和党，并维持共和党党籍至今。

2012年，特朗普又一次向总统之位发起冲击，败于另一位总统候选人奥巴马。

四年后的2016年，累积了大量政治资本的特朗普第三次向总统之位发起冲击。11月8日，特朗普击败民主党总统候选人希拉里.克林顿，成功当选为美国第45任总统。

早在2016年特朗普刚刚赢下大选时，联邦道德官员就曾建议他剥离他的房地产资产，毕竟身为总统，还有房地产这样的副业，难免会让人觉得有以权谋私的嫌疑。从房地产业得到的收益，可以投资于宽基指数基金，并且在没有任何利益冲突的情况下就任总统。不过，特朗普最终并没有采纳该建议。

2016年，《福布斯》给出的特朗普总资产大约在35亿美元，如果他当时接受联邦道德官员的建议，在成功避税的情况下，财富能达到70亿美元，这足以让他跻身美国最富有的400人中的前150名。

在当总统的这四年里，特朗普的财富不增反减。

2017年，特朗普的身价降为31亿美元， 此后在2018年和2019年财富保持不变。到了2020年，特朗普的身价跌至25亿美元，在全美仅排在第339名，是自1996年以来的最低排名。

到了今年，特朗普的身价虽没有变化，其他富豪的身价却实现了不同程度的增长，由于科技股、比特币等其他资产在疫情期间蓬勃生长，不少富豪的身价也水涨船高，导致了特朗普25年来首次无缘“福布斯美国400富豪榜”。

事实上特朗普跌落榜单的根本原因还在于他自己。作为一个成功的商人，美国商界的“骄子”，曼哈顿的地产神话，特朗普向来高调张扬，面子比什么看的都重，显然，跌出富豪榜绝对是一个沉重的打击，因为一直以来他都十分看重这些排名和评级。

特朗普的财富不增反减，主要是受他所经营的传统酒店和房地产业影响，这两大行业是特朗普个人资产中占比最大的部分。受疫情影响，传统酒店和房地产业冲击很大，而一向保守的特朗普并未想过转型。在这个科技和互联网占据主流的时代，自认为商业眼光独到的特朗普，一次又一次的错过了加入科技和互联网业的机会，可以说他的商业思想太过落后和封闭，已经跟不上时代发展的潮流了。

2020年特朗普在大选中败给拜登，不过他有意在2024年再一次参选总统

疫情期间，美国的旅游业跌入谷底，无疑这对与旅游业紧密相连的酒店业带了巨大的冲击。同时，美国人的收入又受疫情影响，购买房产和租售豪华公寓的欲望降低，也给房地产业带来了严重的影响，特朗普在纽约和其他城市中心的豪华公寓也因部分城市的租金大幅下跌而贬值。

据Insider网站今年早些时候报道，自从特朗普上任以来，他在曼哈顿的建筑，比如特朗普世界大厦，已经贬值了20%以上。9月初有报道称，特朗普正在谈判出售他在华盛顿特区的酒店。

种种迹象表明，特朗普面对疫情的影响，正在大规模的有步骤的剥离给他带来沉重拖累的酒店和房地产资产，以最大限度的减少损失。为了2024年能卷土重来，重返政坛，再次入主白宫，特朗普必须要给自己积攒下足够的资产来支撑起2024年竞选总统的巨额开支，如果他的财务状况一再“亮红灯”，这对于他的竞选之路而言绝对不是个好消息。