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【导读】

承租人本是民事租赁合同关系中的主体，居住或者经营的过程中，可能对房屋装修装饰、改建扩建。那么，当房屋面临拆迁时，承租人能获得拆迁补偿吗？如果对租赁房屋投资比较大，可以向政府部门主张赔偿吗？其中的法律关系是如何界定的呢？

【基本案情】

2009年10月31号，冯某与种业公司签订《房屋租赁合同》，冯某租赁种业公司位于章丘某办公楼的部分楼层以及部分停车位从事酒店经营，承租期间为15年。承租房屋有房产证，房屋所占土地为国有土地。承租期间，正常营业需求，冯某对房屋进行了装修、改造和提升，增设了部分家电及附属设施并一直正常经营。

因济青路两侧整治提升项目和章丘区城北建设的推进需要，2016年，章丘旧城（村）改造指挥部与种业公司签订《征收补偿协议》，公司用于商业、工业用途的土地、房屋、其他建筑物和附属物全部被纳入征收范围内，并要求在2017年1月27日前，种业公司将房屋全部腾空并拆除完毕，由国土部门按相关程序收回。协议里注明了种业公司的补偿（包括土地使用权、房屋及所有附属物）金额，但未提及对冯某的补偿。

2017年2月22日冯某向种业公司出具《承诺书》，内容为：“收到宾馆搬迁补助费、装修补助费叁拾万元整。承诺2017年2月26日前搬迁完毕。未按时搬迁，愿意赔偿给种业公司带来的损失。

次日，冯某收到种业公司30万元收条一张，事由栏标注为“搬迁补偿费”。收条写着：被征收房屋于2017年3月拆除，协议现已履行完毕。

冯某认为补偿过低，向人民法院起诉确认指挥部与种业公司签订的《征收补偿协议书》无效。

承租人具有诉讼资格吗？

在这个案子中，谁有权利提起诉讼主张补偿呢？

根据行政诉讼法、国有土地上房屋征收与补偿条例及其相关司法解释分析，能够提起行政诉讼的主体应当是行政行为的相对人或者利害关系人，具体到征收关系，对国有土地征收补偿对象，法律规定为房屋所有权人。

一般而言，房屋征收行为与承租人之间不具有行政法律上的利害关系，不具有原告主体资格。那么就真的没有救济途径了吗，还是通过民事诉讼解决问题？

冯某占有房屋是基于租赁合同关系，其租赁房屋的用途是用于经营，政府征收行为会影响冯某的正常经营，拆除行为也会损毁室内改扩建、增添的装饰物。这表明征收行为已经实质影响了承租人的合法权益，所以，冯某与征收行为具有法律上的利害关系。

一审法院撤销了征收补偿协议，认可了冯某作为原告的诉讼资格。

谁来“补偿”承租人的损失？

种业公司和章丘政府不服一审判决，上诉至二审法院。

二审法院认为，政府征收房屋的所有权人为种业公司，冯某基于房屋租赁合同使用房屋，应当由种业公司（房屋所有权人）承担对冯某（房屋使用权人）就无法继续使用房屋、房屋装饰装修、改扩建进行补偿。并且冯某与种业公司就搬迁问题补偿签订《承诺书》，应当属于民事法律关系调整的范畴。

二审庭审时，主要围绕补偿对象论述，实质上是对征收补偿问题通过何种法律关系解决的分析。

在明律师认为，从行政角度来看，冯某租赁期限未满，通过装饰装修、改建扩建增加了房屋价值，政府部门对案涉房屋进行征收，带来经营设备的搬迁费用、停产停业损失等，依法有权获得合理补偿。《承诺书》不足以完全否定行政机关对房屋实际使用人发放补偿的法定职责。

从民事角度来看，《民法典》规定房屋租赁合同在正常履行期限内房屋所有权发生变动的，不影响合同的效力。当政府部门对房屋进行征收时，涉及不可抗力，必然影响冯某的权益，冯某有权获取相应的补偿。

综上所述，虽然冯某与种业公司已经针对搬迁、装修损失约定了补偿，但也不能代替政府部门对承租人履行征收补偿协议的法定职责。

行政交叉民事关系问题分析

冯某领取了与种业公司约定的补偿款，又希望通过起诉政府部门提高补偿。这时，法官要考虑租赁合同与征收关系交织在一起的法律关系。

案子涉及行政征收、登记、许可、征用和政府部门对民事争议所做裁决的，按照行政诉讼法相关规定，当事人申请一并解决民事争议的，人民法院可以一并审理。但如果当事人没有提出一并解决民事争议的请求，只能由法院行政审判庭与民事审判庭分别审理。

在明律师建议，在遇到政府部门征收时，想要提高补偿，一定要明确相应的法律关系，找出正确的救济途径。如果法律没有明确规定，或者无法分析相应的法律关系时，建议找律师咨询。

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