买房买到烂尾楼，的确是一件糟心事，不仅后期迟迟收不到房，而且，贷款月供还要按月还，房开留下的烂摊子，可能要等到猴年马月才能解决。

具体到贵阳来说，影响比较大的住宅型烂尾工程，目前来说，见诸报端的并不多，相比隔壁的昆明等城市，要好一些，但是，在任何时候、任何城市买房，多少还是有一定风险的，特别是在新房市场预售的期房，尤其是在2020年这种特殊年份买房，更需要多加一分小心和谨慎，以下4大尽调常用工具，基本能够照出事出反常的“妖怪”：

股权背景

贵阳某房开的股权结构中，可见品牌房开的持股比例

房开公司的股权背景，说穿了，也就是股东（投资人）都有哪几个？品牌房开是占100%的股权（全资），还是60%以上的控股？或是和本地的私人资本合作投资的房开（只是挂了个品牌）？这些因素都尤其重要，毕竟，房开公司背后的大股东，成为房开公司实控人的概率很大，关乎他们的切身利益，也决定着房开后续的运营和走向。

具体的办法，可以问清楚跟你签合同的房开具体名字，然后在网上搜索“天眼查”或“国家企业信用信息公示系统”，输入房开公司名字，就能查到这家公司的股权背景和结构。

贵阳某房开股权质押情况

而且，有些股权虽然占比是控股股东，但是也要关注，有没有把股权质押出去，也就是说，比如用于融资等，将房开公司的股权，质押在其他第三方的手中。另一点，在注册资本这里，认缴和实缴，虽然一字之差，但却是有很大的区别，一般来说，注册资本实缴了的，才更加实心用事。

司法诉讼风险

查完了股权结构，对于房开近几年内，面临的“开庭公告”“法律诉讼”等司法诉讼风险，也很值得关注，毕竟，有的大房开，虽然是TOP系，如果对客户不友好，店大欺客，欺负起购房客户来，对购房人而言也是十分被动的。

贵阳某房开的开庭公告、法律诉讼，司法纠纷不少

主要就是看有没有重大诉讼的败诉，比如银行催讨欠款、房开要还的金额是否威胁到资金链等（可以参考所欠账款和注册资本比例）。

另一个很重要的点，就是看房开有没有因为“房屋买卖合同纠纷”起诉过客户，这种法律诉讼案例一般都会公开出来（可以看看具体事由，不公开的就更要小心），如果有，而且还不少，那么就说明，这家房开经常起诉自己的客户，而且结果要么是撤诉、要么是客户败诉，那么这里面可能就有一些套路了，千万要小心这样“强势”的房开，房价再便宜，都宁肯不要趟这趟浑水。

工地现场施工进度

如果说前面2种方法都是用数据说明问题，那么后面2种办法，就是常说的“笨办法”，用肉眼看，不一定准确，但却有很大的参考价值。

贵阳观山湖某工地

任何一个房开，如果资金链充裕，那么工地进展一定是很快的，都想尽快把房子卖出去，周期拖得越长，项目的利息等成本就越高。对于购房人而言，可以到施工现场看一下，塔吊动工数量、工人数量等。

如果不着急买，也可以定期观察看一下楼房的施工进度，如果长期工地空着，工人没几个，或者进度像挤牙膏一样的，一个月才动一点，那么就要小心了，延期交房都还算小事，就怕遇到烂尾，后期就很麻烦。

销售回款情况

这一点，可以问一下销控，如果担心信源可信度，或者没有内部人员消息渠道，其实用老办法，抽一个晚上，看一看前期交付组团的“入住率”“亮灯率”，也是有参考价值的。

如果你购买的是二期、三期项目，那么一期交房组团的入住率，其实也可以侧面反映出来，一个楼盘房子前期的销量和回款情况，如果销量好，那么说明回款资金链压力就小，烂尾的概率也就小，反之，如果前期都卖得不好，回款不力，那么后几期的资金压力还是很大的。

贵阳花果园，小区入住率高，对于房产本身也是一种价值反哺

一期组团的入住率不高，有可能是因为交房质量不高，但是，也有可能，是因为前期购房者在和房开扯皮起纠纷等，遇到这种情况，如果入住率十分低，夜间一片漆黑，就要小心了。

总体来说，要避免购买到烂尾房，还有其他的很多方法，但是上述四种，是最为常见和比较具有参考价值的，也是我们常常为大宗客户做尽调报告惯用的一些手段，分享给诸位，仅供参考！