前言

本文所引用之高新区规划资料均来源于宁波市规划局网站；

本文所描述之户型开间尺寸均来源于楼盘销售口述，如果数据出入，以开发商正式提供为准；

本文中所展现的标准层图均为老钟根据单户型图拼接而成，与实际标准层图纸可能会有差异，以开发商提供为准；

本文所述均为老钟个人观点，不可作为买房唯一依据；

本文为老钟客观理性评测，并非老钟推荐楼盘或者推广楼盘，仅供粉丝买房参考及比较；

最后，因为时间关系，中篇为春月江澜评测，下篇为东潮之滨评测，下篇明日发布（还没写完）。

若干年前，雅戈尔东海府的业主或许不敢想象，高新区的土地价格会涨到24000元一个平米。

如果没记错，应该是2009年，雅戈尔以9920元/平的价格，竞得高新区研发园2#地块，案名东海府。

2012年东海府别墅卖的不错，但沿甬江的大平层销售一直不甚理想，2016年年初价格一度跌到11000元/平。

老钟随手一拍东海府夜景，入住率比之前高很多了

土地信息

2019年9月6日，绿城竞得高新区甬江南岸两块宅地，编号分别为GX05-01-12和GX05-01-07。

07地块的楼面价是9329元/平，当时成交溢价率是8.4%。12地块的楼面价9160元/平，溢价率6.5%。因为12地块要求配建40%的商务商业用地，因此实际楼面价为12378元/平。

2019年9月19日，万科竞得高新区GX05-01-08地块，成交楼面价15510元/㎡，溢价率29.25%。

2020年7月2日，绿城以楼面价24200/㎡，溢价率61.3%，竞得高新区GX05-01-13地块！

从那天起，高新区沉寂了两年的楼市，再一次火热起来

再谈高新区规划与未来

虽然上篇对于高新区的规划有详细介绍，但是在中篇里，老钟对于高新区中部和东部这两个居住组团再深入讲解一下。

1号地块是春月江澜，2号东潮之滨，1号与2号地块西侧是东海府。3号地块是绿城7月拍下的新地块。

老钟如同老太婆念经似的反复念叨，买房要看控规图。看这份控规图，虽然不是最新的，但对于这个板块的未来还是可以窥视一二。

三官堂大桥9月通车，但实际上未来在梅墟路会有条跨江通道，连接甬江北岸。如此一来，左中右三条跨江通道，高新区这个板块就盘活了，说直白点，等甬江南岸开发完，就轮到甬江北岸了。

4号地块是九年制学校教育用地。现状4号地块左下角是梅墟中心小学，从用地面积来看，这个学校的规模不小，足以容纳梅墟街道未来大部分居住人口的就学要求。老钟猜想，这个学校怎么滴也要挂上实验或者外国语这两个名号。

梅墟路以东和东环路以西，老钟发现若干块可供出让的住宅用地。没有时间去细细调研，但以宁波目前土拍热度，如果这几块地挂牌，成交价格应该不会低于17000元/平。

紫色粗虚线是规划中6号线。

这张控制性规划图已经很明显的表达一个概念，未来梅墟是要和滨江新城的核心区打通连片的。

如此一看，滨江新城那两块地的性价比立刻凸显。

我们放眼到整个高新区的控制性详细规划图中，能看明白什么？

这个板块对于自住而言，是一个非常不错的选择，但是受限于高新区本身的定位，在南部存在大量的工业用地，意味着这个板块与东部新城是隔离的，因此从投资角度，老钟并不是很建议。

还是那句话，房子是住的，不是炒的。

以后老钟分析板块和楼盘，更多的会从居住价值角度评测，至于是不是有投资价值，各位自己看。

春月江澜总体点评

鄞州的项目规划设计方案，在网站上公示期过了之后，就无法看到。所以我只能就着这张非常简单的总平图，来跟大家讲解。

春月江澜的容积率是2.2，建筑面积：21万平方米，一共由12幢小高层和6幢高层住宅，户数是796户。

红色部分是商业和商务区域，其中下面三层为商业，据销售介绍，在交付后移交给街道。上面是单层面积为400平的商墅，也就是40年产权的商业性质大平层，空中别墅。

春月江澜北部靠近甬江公园部分，规划3层商业。商业之上是超大面积的商业性质大平层，但是具体信息销售并未

蓝色部分为小高层，楼层数我已经标注在图中。这部分得房率在80%-83%上下（老钟预估，具体数据以开发商提供为准）。

绿色部分为高层，A地块19层，B地块有17层和19层。

目前售楼处的沙盘并未标注各类不利因素，所以这块今天讲不了。

这里特别提示，红色楼栋，也就是西侧地块的6#楼，东南方是5#楼，层高19F，可能会在上午对6号楼的日照略有影响，但问题不大。

从楼栋距来看，A地块2#/3#与6#/7#的楼栋距，目测要大于B地块，也就是黄色块的高度要大于蓝色块。

两个橙色色块代表A地块6号楼和8号楼的间距，以及B地块1号楼和5号楼的间距，橙色色块的高度要大于绿色色块。当然，这是老钟目测和手量，各位可以咨询销售以便明确。

春月江澜户型分布

因为春月江澜很多信息尚未确定，相应的户型分布图也没有，所以老钟手画了一个户型分布图，各位将就着看。最终版本以开发商提供为准，不过我觉得偏差应该不大。

我从左到右来讲解。

关于楼间距和日照，我已经在上面说过了。

为了便于理解，我先做一下说明：2T4代表两梯四户，19F代表这栋楼19层，128是户型面积，三房双代表三房双卫生间。

所以整个小区的面积/楼层分布已经很清楚的展现在上图中，我就不多说了，大家可以细细看。如果字太小看不清，私信问我要大图。

西侧地块首排小高层108平

三房两厅两卫设计，10层小高层，得房率应该不错，但赠送面积较少，阳台一半，加上飘窗。设备平台应该用不了。

南侧书房开间2.9，客厅3.8，主卧3.3，北侧次卧2.9。

整个户型设计中规中矩，没有硬伤，唯一缺点是书房北侧是电梯井，运行过程可能会有噪音。

强电弱电井都安排在北侧，远离卧室，不错！

上图是老钟拼接的，绿城没有给标准层图纸。两户一个单元，两个单元一栋楼。

西侧5#8#和东侧5#8#高层99平与101平

专业使然，老钟喜欢看标准层图纸。上图依然是老钟拼接，应该和原图基本一致。

这两个户型分布在东西两块地的5号和8号楼，一共四栋楼。将上图镜像再拼接，就组成一个完成的楼栋标准层平面图，两梯四户。

这四栋楼有个共同特点，全部是一卫户型。话说在杭州这样的市场中，老钟也只看到过两个楼盘有一卫的设计，其他全部是双卫。

不知道一卫设计在宁波的接受度怎么样，况且还出现在100平左右的面积段中。

中间户是99平三房两厅一卫，南北通风不是问题，只是由于紫色部分走廊的存在，会遮挡北侧的一部分光线。

南侧主卧3.3，次卧2.9，客厅3.6，北侧次卧2.9。

边套是101平三房两厅一卫。

主卧3.3，南次卧3米，北书房3.3，边厅开间老钟忘了了解，目测4米左右。

电梯井远离卧室，不错！北侧小房间带有飘窗，如果是西侧8号楼的西边套，可能夏日午后会有点西晒。东侧8号楼因为有西侧5号楼的存在，中低楼层不存在这个问题，可能高楼层会有这个问题。

还是回到一个卫生间的问题，如果是一家三口居住，再加上照顾孩子的老人，早上出门前抢厕所的场景应该蛮热闹的。

这四栋楼10层以上应该可以看到江景，尤其是边套。不知道绿城在配价的时候是否会考虑到。

东侧9#/10#高层110平112平

上图为东侧地块9号楼和10号楼的半个标准层图纸，镜像复制拼接可成完整一栋楼标准层图。

中间套为110平三房两厅两卫设计。

开间尺寸：餐客横厅5.8，南向主卧3.3，南次卧2.9，北次卧3。

老钟比较喜欢这个户型，原因如下：

中间套渗漏水概率低于边套；

餐客横厅，5.8米开间，一进门就是大客厅，敞亮；

强弱电井和电梯井远离房子，这点老钟有强迫症；

主卧进门带独立衣帽间，通过衣柜将卫生间与床分隔。

边套为112平三房两厅两卫设计。

开间尺寸：客厅3.6，主卧3.3，南次卧2.9，北次卧3。

常规户型，没有明显缺陷。

这两栋楼10层以上应该可以看到江景，尤其是边套，从北侧次卧的窗户，甬江应该一览无余

东侧2#3#小高层111平108平

东侧2号3号楼边套是108平，这个户型和高层9号10号楼中间套110平几乎一样，唯一区别是餐客厅开间5.7。

中间套111平和边套几乎一致，唯一区别是中间套双阳台，边套单阳台。

东西6#7#小高层128平

两梯四户设计，我拼接的是东边单元，相当于半栋楼的平面图。边户和中间户面积一样，均为128平。

开间尺寸：大横厅6.1，主卧3.5，南次卧3，北次卧3，厨房宽3.45。

这个户型位于东西两块的楼王位置。

注意，128的横厅并非餐客横厅，而是一个大横厅。在绿城官方的介绍中，描述为三房两厅，实际上这个户型可自行分割为四房，也就是南向客厅里可以分割出一个小书房，不过如此改动，客厅的开间就会很小。

该户型唯一缺点是南次卧挨着电梯井。

东侧1#4#小高层108平

这两栋楼东西户型一致，与2号3号楼边户户型一致，不赘述。

东潮之滨因为涉及精装，老钟还需要更多的整理时间，等明天傍晚左右时候发布。还是那句话，宁可晚发，也不愿写水货文章。

最后，你们有没有发现，我没有做户型推荐，因为要等到明日东潮之滨说完后，我会就这两个楼盘之间，个人建议买哪栋楼哪个户型，来给大家一些老钟个人的看法。