首先声明，本人非肇庆人，亦非从事房产业，但基于半刚需半投资的需求，对肇庆房地产（住宅），主要是端州新旧城区、鼎湖万达商圈、坑口和肇庆新区作了一定的研究，无利益关联，观点客观无偏向性。仅供参考，不作为投资依据。

背景

一、大环境

1、因疫情、经济、政策调控，全国房价基本进入探底。资金压力导致二手房、法拍房增加。

2、大城市虹吸效应，各级城市涨跌分明，分化是未来各线城市的主旋律。

3、贫富悬殊增大，富人多房，穷人有自住，但改善需求和高阶城市工作生活无力满足。富人几无需求，穷人买不起，富人的二手房卖给谁？二手房套现压力越来越大。

4、建国后生人数量庞大且年迈，大量二手房将不断涌出。

5、出生人口减少：80后2.22亿，90后2.11亿，00后、10后均为1.63亿。接盘侠减少。

6、“住房不炒”，房价维稳是国策。

7、“量化宽松”、实业疲软、股市萎靡，资金保值需求凸显。

以上只有第7点对于房地产为利多因素。

肇庆中心城区规划图

二、肇庆经济与人口概况

1、经济总量：2019年GDP2248.8亿元，人均5.4万元，在广东21个地级市当中排第12位。

2、人口：22020初常住人口418.71万人，比2018年末增加3.54万人，自然增长3.64万人，即外来人口流入少于流出人口。

3、支柱产业：旅游，受疫情影响最严重，但疫情过后终将恢复。高端产业缺位，基本只能承接珠三角外溢产业，如陶瓷、五金。

4、大湾区概念：地理位置属于珠三角“水头”，山区，影响发展，故排名珠三角九市最末位，广东话叫“水尾”。

5、广佛肇概念：广州要帮扶的城市太多，还是看佛山的产业转移吧。

6、新楼盘太多，整个肇庆各县区都多！

7、总体房价：除了端州和大旺已经跌稳，其他县区未见底。

总的来说：无强势产业支撑，新楼盘太多，人口流出多于流入。因此，9月份跌幅9.45%位全国第一。

是否将触底反弹？

端州

中心城区，肇庆人有端州情怀，众人拾柴，端州只要价格不虚高，房子至少是保值的。不像佛山地区，离广州都近，基本没有禅城情怀，其他四区很少跑到禅城买房。

七星岩

一、端州新区

1、整体配套：经过十余年的倾力打造，现在环境优美，配套成熟，交通便利，人气比较旺。有最好的学校和医院。未来几年会越来越旺。

2、业主购房主要目的：老城区改善+投资保值、下属各县区进地级市+投资保值、外地投资客。

3、商圈：敏捷城、益华国际。敏捷城商圈规模大，环境好，交通便利，与星湖国际广场是端州最大、最旺的两个商场。

4、价格：全肇庆第二贵区域（第一是星湖边），从十年前四五千最高峰涨得1万~1万3，现回落至8千~1万1，位置偏的从1万跌至7字头。（所报价格都不算清盘特价）

5、销售情况：除了新开发的，基本售罄。小户型总价低，满足刚需且易转手，新楼盘也基本售罄，目前剩的多是大户型。

*个人总结：按照目前回落的价格，应该触底了，自住、保值都可以考虑。考虑自身的承受能力，选择好的位置、楼盘、朝向和房型，可以出手。

二、旧城区

星湖边上是顶级位置，不谈。

中介都说端州旧城区价格坚挺，我认为那是有价无市，真正要出手的，新房和二手房价格都严重下滑。主要是端州新区把旧城区的人掏空了不少，却没有外来人口填充。这种情况罕见且可怕。

*个人总结：端州旧城区还是不错的，刚需者可考虑。

肇庆古城墙

鼎湖（含肇庆新区）

鼎湖山

一、万达商圈

1、位置：在端州和鼎湖连接的瓶颈处东端，从端州东北口的端州轻轨站往广州方向7公里。

2、规模：我所见过最小的万达广场。销售人员透露，市政府一直邀请万达入驻，但万达并不看好肇庆，因此拖至去年，才选择在端州和肇庆新区中间，想吸引两处的消费者，但因周边地块已卖，故面积受限。其实地方是有的，只是万达更多做了住宅，压缩了商场部分。

3、价格：11月好的楼盘、户型7~8千，差的6字头。前段时间恒大全国性打折促销，政府把恒大·云锦华庭全盘收购用于回迁房，亦稳住了该区域价格。但是12月可能是资金压力，好的楼盘、户型价格也松动了，有的也降至6字头。

4、业主购房主要目的：回迁、投资、保值多，自住少。

*个人总结：

1、肇庆唯一的万达广场，能否旺起来？鼎湖常住人口很少，工业基本没有，旅游不如七星岩，单靠鼎湖是不行的。端州的星湖国际广场、敏捷城位置好得多，规模大得多，端州人恐怕很少会走这么远过来逛街。不乐观。

2、坑口街道是鼎湖区政府所在地，靠近万达，如果上班近，二手房价钱合适的话，自住是可以考虑的。但买二手房及法拍房务必注意几个坑：唯一住房、居住权、出租情况（买卖不破租赁）。

二、肇庆新区

肇庆新区

1、城市定位：国家低碳绿色发展示范区、珠三角健康宜居理想城市、肇庆市行政文化中心。无工业。市政府是否能搬迁？暂时未有搬迁迹象，我所见只有市党校、新区体育中心、中大附三医院。

2、交通配套：交通便利，快速化的321国道、广佛肇高速、环珠三角高速，贵广高铁、广佛肇城轨交汇点的肇庆东站。

肇庆东站

3、发展前景：以肇庆当前的经济和人口能支撑起一个偌大的新区吗？目前仍是空城。据闻已出现不少烂尾楼，开发商整体转让，但广佛地区不少开发商有意接手。

*个人总结：肇庆新区成败恐怕要交给时间。目前自住并不合适，长远投资的话，看自己的财务和风险的承受能力吧。我是没有。

大旺（肇庆高新区）

一般制造业园区，主要承接广佛尤其是佛山的溢出产业，工厂和外来人口多。

厂区和住宅区不一样，成也萧何败也萧何，大旺距离三水中心城区仅10公里，有马坊桥、二广高速、即将贯通的广佛肇高速三条路可通行，高薪的有车，一般工人的有宿舍，目前供远大于需，投资者居多。

纵论

个人观点：基于经济及人口等因素，目前来看，自住的，端州新旧都可以考虑；鼎湖要谨慎，坑口二手可考虑；大旺炒房的多，自住需关注价格变动。投资的须谨慎，端州新区好的小户型可以，相对易出手（但很稀缺），其他区域难见投资价值。

敬告：数据来自网络，仅作参考。投资有风险，入市需谨慎。

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