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一、小区名片

万年花城(四期)坐落于丰台区玉泉营商圈，南邻首经贸北路，东近芳菲路，西靠樊羊路，北挨丰台东路，地处南三环、南四环之间；小区建成于2008年，占地面积9.8公顷、建筑面积29.15万㎡；小区楼栋总数11栋，5栋塔楼、6栋板楼，共2181户；小区容积率2.3，绿化率30%，是一个高密度的中型小区。

1.小区概况

1.1基础设施

物业：小区物业是北京市兴邦物业管理有限公司，物业费用为1.98元-2.12元/㎡·月；物业办公室位于小区8号楼负一层，主要负责小区的保洁服务、绿化管理、设备维护等。小区是封闭式管理，每个出入口有岗亭和门禁，业主可以刷卡进出，保安人员统一着工服上岗；小区内部有多个摄像头，单元楼入口安装了门禁系统，外来车辆进出需要登记；小区内部保洁管理分区、责任到人，每周都会有检查。

绿化：小区绿化率为30%，内部种植了月季花、牡丹花等各类花卉，花园内栽种了低矮灌木、国槐、法国梧桐、柳树等绿植，物业人员定期修剪，绿化区域内安装了自动喷淋系统，保证树木和草地的浇灌。

（小区绿植）

（小区月季）

停车：小区人车分流，有地上停车位和两层地下停车场，地面车位191个，产权车位849个，人防车位218个，车位可租可售；小区内部收费地下停车场费用为小型车1元/0.5小时，长期包租费用为小型车300元/月、3600元/年，车位售价25万-30万/个。

（小区内部停车收费情况）

（小区内部车位情况）

采暖：小区是集中供暖，费用为30元/㎡。

1.2建筑品质

小区楼栋是钢筋混凝土结构，板楼外立面采用大面积橘棕色+小面积米白色涂料，塔楼外立面则是大面积米白色+小面积深灰色、棕色涂料，楼体均已加装保温层。

（小区楼栋外立面）

（小区楼栋外立面）

1.3楼栋大堂

小区单元楼门口有步梯和无障碍通道，门口设有的监控、门禁均能正常使用，进单元门需要刷卡；大堂的墙面地面主要以瓷砖为主，墙上张贴了社区通知和物业公告，大堂内有信箱和消防设施；进入单元门后是步行梯和电梯，墙壁干净无广告，地面无垃圾。

（小区单元楼内部干净整洁）

（小区单元楼内部干净整洁）

1.4户型分析

小区共有11栋楼，总户数为2181户，主要有47㎡-75㎡一居、58-112㎡两居、88㎡-136㎡三居、149㎡四居及以上四种户型。

小区的主力户型是47㎡-75㎡的一居和58-112㎡两居。小区的两居室以南北两居和全南两居为主，户型方正、通风良好；一居室大多数都是朝南正规一居室。

1.5内部配套

小区共有居民健身区2处，12号楼南侧有儿童活动区1处；12号楼北侧是灯塔广场，不仅有廊桥、水系，还有月季园，除此之外小区还有斜街广场、休闲广场、观景台等共计5处活动广场。

（小区内的健身器材）

（小区内的乒乓球桌）

小区内部有居委会活动室，位于6号楼负一层；警务室位于8号楼首层东侧；兴隆物业办公室位于8号楼负一层；小区内部有配套商业用房89户，部分门店开在小区内部，如院内10号楼一层有超市、培训机构、美容spa会所等。

（小区内部的商业配套）

（小区内部的商业配套）

小区内部有水系，休闲配套有长廊、座椅、凉亭、滑滑梯、乒乓球桌等，便民配套上有直饮水自助机、旧衣回收箱、垃圾分类驿站、丰巢、宠物厕所、燃气自助缴费设备、装修垃圾暂存点等。

2.外部配套

2.1交通配套

地铁：小区距离地铁10号线/地铁房山线首经贸站463米，距离地铁10号线丰台站977米。地铁10号线为环状线路，可以直达中关村地区、奥运公园、CBD等重点发展区域，客流量较大；地铁房山线则连接长阳、良乡地区与中心城区间，首经贸站是房山线北延的重要换乘站点，2020年12月底正式开始运行。

（地铁10号线/房山线首经贸站）

公交：小区东侧160米处是万芳路南口公交站，可以搭乘351路公交；小区南侧194米处是万芳园二区公交站，途经67路、912路、专180路；距离小区201米处是樊羊路北口站（夜7路），230米处是樊家村公交站，途经49路、69路、351路等；小区周边500米范围内还有地铁首经贸站、樊家村北站、樊家村公交场站、万芳园一区站等多个公交站点。

（万芳路南口公交站点）

（万芳园二区公交站点）

自驾：小区距离南三环西路辅路1.2公里，距离南四环西路2.2公里；驾车由环线可直接驶入京开高速。

2.2商业配套

小区有89处配套商业用房，除了内部商铺之外，外部沿街底商众多，不仅有洗衣店、眼镜店、美肤馆等，还有超市、咖啡厅、书店等，经营业态丰富；小区2号楼西侧是青年公社，一层是美食生活市集，二三层是餐厅；2号楼的东侧是人才大厦，一层底商有肯德基、北京农商银行营业厅；周边400米范围内还有京客隆超市、万家福超市、世纪华联超市。

（小区一层沿街底商）

（人才大厦一层肯德基）

距离小区477米处是新时特广场，528米处是龙湖·西宸广场，两处商业中心集中了超市、美食、休闲娱乐等多类型商铺，定位于时尚商业体项目；距离小区2.1公里处是花乡奥莱村、2.8公里处是万达广场（丰科店）；周边4公里范围内还有万达广场（西铁营店）和永旺梦乐城（丰台店）。其中，花乡奥莱村品牌门店约400余家，是集购物、餐饮、娱乐为一体的大型商业综合体。

（花乡奥莱村）

（花乡奥莱村）

2.3医疗配套

小区周边600米范围内有三家社区卫生院，分别是丰台区新村街道枫泽园社区卫生服务站、新村社区卫生服务站、丰台区花乡育芳园社区卫生服务站，可以为居民提供医疗、预防、保健、康复等社区卫生服务。

距离小区498米处是北京市三环英和医院，593米处是北京华坛中西医结合医院；距离小区最近的三甲医院是1.4公里处的首都医科大学附属北京天坛医院；此外，小区周边2公里范围内还有北京丰台众仁堂中医医院、北京丰台广济中西医结合医院、北京丰台医院等。

（首都医科大学附属北京天坛医院）

2.4教育配套

小区周边1公里范围内有博睿宝贝启蒙幼儿园、美格双语幼儿园、北京市丰台区育芳双语艺术幼儿园、幸福导航幼儿园、丰台第六幼儿园(丰桥路8号院北)、育童双语幼儿园(休闲街店)、丰台第五幼儿园(育芳园北路)；

（丰台第六幼儿园）

小区周边500米范围内有三所小学，分别是北京小学丰台(万年花城分校)、樊家村中心小学、首都经济贸易大学附属小学；周边2公里范围内还有北京市丰台区纪家庙小学、丰台第五小学(鸿业校区)、北京市丰台区丰台第一小学、北京市第二实验小学(怡海分校)和万柳园小学。

（北京小学丰台万年花城分校）

距离小区最近的中学是901米处的首都师范大学附属丽泽中学(南校区)，周边2公里范围内还有北京市第八中学(怡海分校)、首都经济贸易大学附属中学学校、北京市第十二中学；小区南侧518米处是首都经济贸易大学，918米处是首都医科大学（花乡校区），1.2公里处是北京教育学院丰台分院附属学校。

（首都经济贸易大学）

2.5生态休闲配套

小区周边1公里范围内没有公园，2公里范围内有丰益公园、东管头城市休闲公园、庄怡公园、丰台科技园生态主题公园。

（丰台科技园生态主题公园）

距离小区2.2公里处是北京汽车博物馆，小区周边2.6公里处是北京花乡花卉创意园，周边3公里范围内还有天恒体育文化园、丽泽体育馆、丰台科技园生态主题公园-网羽球馆等。

2.6嫌恶设施

小区周边995米处是中化石油(凡家村加油站)。

二. 主观感受

万花丛中过，到处都是“春”。

春末夏初，北京的月季正绚烂开放，以院内大片月季园出名的丰台万年花城小区又到了百花盛开的时节。信息显示，万年花城是北京城市化进程中典型的“城中村”改造项目，也是北京市第一个农村集体土地危改项目，自2002年以来万年基业进驻，该区域陆续开发了十年，最终建设成万年花城五期住宅项目，每期项目特色鲜明、风格各异。

（万年花城五期项目示意图）

今天阿福要去探访的四期楼盘（又名万芳园二区）地处万年花城中心地段，曾经荣获“中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”。作为获过此项殊荣的少数项目之一，现实中的万年花城四期究竟如何，一起来看看吧。

1.小区亮点

小区绿化

从小区西门进入，春天的气息扑面而来。道路两边的树木高大青葱，园林绿化疏密有致；沿着主干道向东走，满眼都是“绿油油”的景象；小区内部有几处面积不大的月季园，当前正值月季盛开的时节，各色月季朵朵娇艳，感觉每一簇都在竭力绽放。阿福走在小区里，不时看见有人停下来拍照；除了绿化之外，小区道路干净整洁，除了一些卫生死角，几乎没有垃圾随意堆放的情况；此外，小区的水系景观已经开放，水池碧波荡漾，还有物业放养的数十条金鱼以便居民观赏。

（让阿福倍感愉悦的小区绿化）

（让阿福倍感愉悦的小区绿化）

小区物业

小区的物业工作负责且具有创意，阿福走在小区里，处处可以看到“细节”，从物业工作人员的着装、入户大厅张贴的温馨提示，到消控中心的管理制度、安保人员的巡查签到，都有完善、严格的规章制度；除此之外，小区的保洁也是落实到区、责任到人，楼道外墙上的标牌写着该区域保洁负责人的姓名；还有一点值得一提，就是小区内部的宠物厕所，据了解小区内部有宠物厕所5处，里面铺设了沙垫，每天由物业保洁人员进行日常清洁管理，非常方便家中饲养狗狗的家庭。

（细节之处彰显物业服务品质）

（细节之处彰显物业服务品质）

居住体验

小区虽然竣工于2008年，但是无论是在院内还是外部看，小区的外立面维护情况比较好，没有墙皮脱落的情况；小区内部的配套也比较完善，无论是便民娱乐还是生活休闲，该有的设备一个不少，维护情况也很良好，午后时分能看到不少老年居民在院内打牌、锻炼等；小区楼栋的门禁、监控、电梯运转正常，邻居之间关系也很和谐，上下楼梯能看到居民们寒暄、聊天的场景，还有可爱的小朋友和阿福打招呼，生活氛围十分浓厚。

（在小区打牌聊天的居民们）

交通配套

小区临近地铁首经贸站，交通优势位置显著。小区南侧外不到100米处就是首经贸地铁站，在这里不仅能搭乘地铁10号线前往中关村、国贸等地，还能换乘房山线前往良乡大学城。对于居民来说，无论是上班通勤还是周末出门会友，都非常便利；此外，小区处于南三环、南四环两条环线之间的位置，从小区驾车出行便捷省力。

（小区北侧丰台东路上的公交车站）

教育配套

小区自身内部没有幼儿园，但是在一条马路之隔的万芳园一区内有一所，从小区东门出入不过5分钟就可以接送孩子上学；万年花城四期是所有项目中距离北京小学丰台(万年花城分校)最近的一处，学校的操场同小区仅有一道栅栏的距离；周边的中学也不是很远，骑自行车十几分钟就可以到达；在小区一层的底商，还有多家课外辅导机构，可以学画画、舞蹈、英语等。

（小铁门外的“兴趣班一条街”）

商业配套

小区的商业氛围十分浓郁，从建成之初规划的89处配套商业用房，可以窥见该小区的商业气息。在踩盘过程中，光阿福看到的就有便利店、spa、超市、电动车专卖店、网红咖啡店、服装店等，药店、美容诊所也不缺；小区西北角的青年公社一层超市，可以买到日期新鲜、价格实惠的进口零食饮料等；

（小区南侧首经贸北路上的小众咖啡馆）

2.小区不足

安保管理

小区虽然说物业安保尽职尽责，但是在阿福踩盘的过程中，还是能看到外来服务人员进出比较多的情况：外卖小哥骑着电动车在院内穿行、门窗修护人员将摩托车停在人行道上，进出大门的时候没有进行登记或者询问；相比于内部门禁的严格，外部大门进出的安全性也应该得到提高；

（外来人员进出小区不需要做登记）

（外来人员进出小区不需要做登记）

停车不便

小区内部停车位共计1000个，加上人防车位一共不到1300个，加上小区可以长期包租，院内居民自身的停车问题是一大难题。不少居民会将车停放在小区外面的公共停车场，费用相较于院内停车略高，生活成本无形之中提高。

（小区车位使用情况公示）

大型商场较远

小区周边小型商业众多，但是大型商业综合体均需要驾车前往，比如花乡奥莱村、万达商场（丰科店）。这些商场虽然品牌众多、商业齐全，但是由于区域内商业消费均集中在一处，商场的人流量、车流量都比较大，周末出行比较拥挤，家长带孩子玩耍也要注意安全。

噪音污染

小区与北京小学丰台(万年花城分校)相邻，学校的操场正对小区内部，虽说接送孩子上下学方便，下午路过此处能听见学生们在操场玩耍时的欢笑声，但是由于未做任何隔音措施，居住在5号楼、9号楼的居民会有不定时的噪音困扰。

（小学虽然离得近，但噪音着实不小）

3.幸福说

万年花城四期作为玉泉营商圈内热度较高的二手房小区，其内部配套、建筑品质、居住氛围都是比较好的，院内的安保力度、整洁程度都处于中等偏上水平；硬要说外部配套的不足，也就是大型商场需要驱车或者坐地铁前往，但就是20分钟的事儿；周边齐全的小型商业配套足以满足居民日常需求，比如下馆子、逛超市等，生活便利化程度比较高。万年花城四期院内居住人群以北京本地人为主，还有部分外来人口；小区居民年龄层分布均匀，小区氛围年轻且有活力，内部外部配套比较齐全、出行也十分钟便利，户型从一居室到三居室都有，所以无论是想自住、给父母买养老房的购房者，还是整租的北漂er，这个小区都是非常不错的选择。

三.价值分析

1.区域价值

1.1区域描述

万年花城四期地处丰台区中心位置的玉泉营商圈，位于南三环、南四环之间，北面到东管头南、南面到南四环西路、西侧至看丹桥、东边到玉泉营桥。该板块北侧临近丽泽商务区，东侧临近草桥商圈，区域内交通配套发达，道路交通方面有三环四环两条主干道满足交通出行需求，驾车1小时内可以直达国贸、中关村等区域；此外，地铁10号线和房山线在板块内均设有站点，临近的草桥站则可以换乘地铁大兴机场线。玉泉营商圈作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，除了万年花城五期项目之外，还有怡海花园、鸿业兴园、青秀城、三环新城等次新房，居住氛围十分浓厚。目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均比较完善。商业方面，板块内有天坛生活广场、居然之家、龙湖西宸广场以及花乡花卉市场；教育方面有首都经济贸易大学、国家法官学院新校区等高校以及北京小学（万年花城分校）、首都经济贸易大学附属小学、北京市第八中学怡海分校等中小学；医疗方面，区域内有三甲医院首都医科大学附属北京天坛医院；休闲方面则有丰台科技园生态主题公园。产业方面，2017年丰台区计划清退转型以玉泉营地区为重点的7个区域性市场，以大红门、玉泉营及新发地为市场疏解重点，以服装、建材为调整、疏解的主要行业。家居建材产业主要集中在板块的东北角，以东方家园家具灯饰城、居然之家、万兴家居广场为主；文创产业上则有纪家庙文化产业园区、万兴文创园、华星擘达商业文化园、神州科技园等多个产业园区，其中纪家庙产业园区占地面积占地面积32亩，建筑面积约12500 ㎡，园区以低密度、高质量的办公环境，以“文化+科技”为特色，突出原创孵化，着力为企业打造文化产业创新创业服务平台。

（纪家庙双创产业园区 图源互联网）

当前，板块内的居住人群主要以区域内的企业职工、本地事业单位职工、丰台区本地人为主，近几年来板块内陆续有地块出让，在售新房商品房项目较多，如中海甲叁号院、懋源钓鱼台、葛洲坝中国府，均价11万+/㎡；二手房挂牌数量较多，均价从4万/㎡-8.5万/㎡不等，价格处于缓慢上调趋势。

1.2地块价值

近几年来，玉泉营商圈土地挂牌数量较少，最新的住宅用地出让可以追溯到2015年，北京市丰台区花乡樊家村危改6号、12号、2号（教育用地）项目二类居住、机构养老设施、医疗卫生、托幼及中学用地（配建“公共租赁住房”）地块经过104轮竞拍，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以49.5亿元的价格，配建3.1万㎡公租房和6.18万㎡回迁房的代价摘得此地块，纯商品房住宅部分项目为“葛洲坝中国府”，目前尚在销售中。2017年，位于北京市丰台区西铁营村0501-634等地块F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地由金茂+国瑞+世茂联合体以78.7亿元、竞拍54%自持面积夺得，该地块位于玉泉营商圈东北侧，在建项目为“佑安府”；此外，丰台区卢沟桥大瓦窑、长辛店辛庄镇、南苑石分钟寺等区域近两年来皆有地块出让，这些区域距离玉泉营商圈有一定的距离，对于板块房价影响不大。

1.3发展前景

丰台区人民政府发布的《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》资料显示，在首都城市格局中，丰台区既属“一主”，又处“一轴”沿线，是“四个中心”功能的集中承载地区，区域的战略定位是建设成为首都高品质生活服务供给的重要保障区、首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、高水平对外综合交通枢纽、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区。作为区域内发展比较成熟的板块，玉泉营商圈自身发展受限，但是随着北侧丽泽金融商务区、南侧中关村丰台园区的不断成熟，时多重发展利好叠加的辐射将进一步带动玉泉营商圈的发展速度提升。此外，北京地铁16号线（西苑站-宛平城站）正在建设之中，玉泉营板块内有丰台站、丰台南站两个站点，南段全线预计将于2022年底前完成通车。地铁16号线丰台站已经成功对接改建中的丰台火车站，丰台火车站作为北京市重点工程之一，建成后将成为亚洲最大铁路交通枢纽工程。成熟的人居环境、多条地铁线路的通行、周边商圈发展的政策利好辐射，多种要素的叠加将为玉泉营板块未来的发展带来更多的可能。

（图源领导留言板官网）

2.小区卖点

从内部来看，万年花城是玉泉营商圈的标杆小区，建筑品质和内部配套都有所保障，四期项目的绿化面积、物业水平、居住氛围等都属于中等偏上的水平；小区可以选择的户型也比较多，从一居到四居都有，面积从47㎡-149㎡不等，可以满足刚需、改善等不同购房者的需求；小区地理位置优越，不仅有南三环、南四环两条城市主干道，还有地铁10号线、房山线以及在建的地铁16号线南段，无论居民是自驾出行还是地铁通勤、外出游玩，出行便捷程度得到极大提升。即使是从小区出发前往大兴国际机场，也不必担心时间紧张，从首经贸站乘坐两站路，直达草桥地铁站即可换乘机场地铁。小区外部有一圈业态齐全的商业配套，外部的商业、教育配套也比较完善，位于小区周边2.1公里处是花乡奥莱村、2.8公里处是万达广场（丰科店），商业云集，业主的日常生活需求家门口就能满足，周末逛街吃饭也有好的去处。小区周边社区医院数量较多，周边1.4公里处还有知名的大型现代化三甲医院首都医科大学北京天坛医院，对于家中有老人和儿童的家庭来说非常便捷。

3.购买指南

户型分析：小区户型涵盖范围广，最小的是47㎡的一居室，最大的是149㎡的四居室。其中47-75㎡的一居室适合单身家庭或两口之家居住，看中小区的地理位置及周边配套，对居住品质有一定的需求；75㎡-112㎡的三居室适合首次置业或者首改需求的购房者，以三口之家为主；112㎡-136㎡的三居室、149㎡的四居室适合有一定承受能力的三口之家、二胎家庭、三代同堂家庭作为改善户型的选择，对于购房的预算要有一定的承受能力。价格分析：5月12日，小区房源的挂牌均价在6.7万元/平米，挂牌房源以47㎡-75㎡的一居室和58㎡-112㎡的两居室居多，一居室总价在315万-479万之间，二居室总价在375万-780万之间，小区当前的挂牌率大约在2.1%左右，挂牌率属于比较高的水平。购房成本：参照北京市现行的普宅标准看，小区内大部分二手房为非普宅，商贷首套首付为40%、二套首付为80%；少数一居室为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%；推荐人群：比较适合该小区的购房人分两类，一类是在北京南部区域工作，如玉泉营商圈本地或者周边商圈（丽泽、丰台科技园等）工作的购房者，在地铁10号线、房山线沿线地区上班的购房人也可以考虑该小区；小区户型较多，购房者可以根据自己的预算择优选择适合的户型。小区不足：小区最大的不足在于车位数量较少，目前所有车位均已出租/出售，停车问题还需要与物业、卖房人作进一步的沟通。

4.小区对比

新房对比

目前，丰台区玉泉营板块在售新房项目较少，中海甲叁号院、葛洲坝中国府以及懋源钓鱼台的均价都在11万/㎡上下，和本小区均价6.7万/㎡相比，不具有可比性。

二手房对比

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踩盘时间：2021年5月12日

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