是的，今天的消息很重磅！

南宁最有争议的滨江高端盘之一，华润置地西园项目要把产品给改了！！

这个消息来自昨天上午，华润西园二期的奠基现场。华润对外宣布，西园旧改二期的案名叫“华润置地·西园润府”。很意外，并没有延续一路之隔的西园旧改一期“西园悦府”的案名。

这一次仅仅是改了名字吗？

花儿姐昨天在奠基现场发现，华润这一次口风很严，除了在致辞中透露西园润府将建“6栋高层，3栋超高层”的规划外，没有释放任何产品信息。

越是低调，越是让人好奇。楼市花儿街这两天通过多方渠道打听到，华润西园二期可不仅仅是“改一个名字”这么简单，华润要调整二期的产品，并且是“大改”！传闻要把户型“变小”，做大赠送面积！

改名字、改户型，一番操作猛如虎，华润这次是狠下心要把自己给“颠覆”了？

非官方渠道拍到的户型图，马上安排！

01

西园二期产品信息首次流出

爆料之前，先划个重点：西园润府这次迭代后的产品可以说是一次颠覆性地调整，改的力度不只是一点点，归纳来说调整了“三个重点”：四房起步、赠送更高了、阳台更大了。

1、所有户型四房起步

相比西园一期115㎡到220㎡的中等偏大的户型，二期西园润府的户型调整为：最小的118㎡，中间段的125㎡、143㎡，最大的改善大户型169㎡。

你会发现这一次西园润府的户型，集中在了南宁楼市最好卖的面积段，并且都是四房起步的改善产品。

▲118㎡3+1房2厅2卫

这是西园润府最小的户型，位于2梯4户的楼栋，空间很紧凑，几乎把过道干掉了。赠送的绿化阳台可以做成一个书房，3+1房的功能正好满足二孩家庭的需求。

▲118㎡户型

客观地说，118㎡的短板在没有实现双阳台和南北对流的设计，但是赠送率和尺度在同等产品的面积段还是很能打的。适合追求品质的首次置业，预判会是销售最快的产品。

▲143㎡的4+1房2厅2卫

西园润府的143㎡有两个户型。

看到第一排看江的143㎡，花儿姐第一时间想直接给个“优秀”。预测是可以放到整个南宁楼市143㎡面积段，去做全城PK的“江景明星户型”。

首先，这是一线看江的头牌户型，2梯3户设计，3.1米层高，拥有8.8米宽的超大阳台北面看江。其次，赢在大尺度上：客厅装修时可变性很强，可以改成大横厅，也可以变成竖厅；最得女主人心的是主卧，可以做一个独立的大衣帽间。

这个尺度在以往南宁楼市的户型里，要达到160㎡左右的面积才能实现。不出意外，这个143㎡将是追求改善品质的购房者“目标户型”。

▲143㎡户型（T3）

▲143㎡户型（T4）

2梯4户的143㎡，3米层高。景观阳台看小区园林，宽7.4米；客厅装修同样可以改成大横厅，或者是竖厅。相比一线的江景户型，这一款一定是性价比更高的。

▲169㎡的5房2厅2卫

户型图没有拍到，先剧透一下。169㎡将对标高端改善江景盘，南北两个阳台，外看邕江，内看百年园林，视野真心不错。还有很多的小心机，比如入户玄关的收纳设计，LDK餐厨一体化，面积足够阔绰。如果南向阳台再大一点就更完美了。

2、赠送面积加大了

西园润府这一次让人意外的，还有超高赠送率！！！这里必须要划重点。

如果你持续10年长期观察华润在广西的产品，就会注意到之前一直是低赠送的华润产品系，在2020年下半年开始发生的产品变化，做了全面产品升级的超高赠送户型。

赠送了多大的尺度？从上面的户型图你会发现，同等面积，西园润府赠送多出了一间房。

3、阳台更大了

西园润府这次调整的阳台，简直就是为了去搭配窗外的邕江去考虑的。看几个数据：

▲169㎡的北向看江阳台：10.65米的面宽，横跨三个面宽。

▲143㎡一线江景阳台：8.8米宽，2.1米深，把景观面用到极致。

▲就连不看江的两个户型，华润这次把握的尺度都是“不能输”：125平米的南向阳台做到了7.2米宽、2米深；118㎡的南向阳台6.2米宽，2.1米深的大阳台。可以说放到南宁同样定位的楼盘比，都算得上是优秀的尺度。

如果只用一个字来描述西园项目从一期到二期的变化，比“换”字更合适的是“焕”——焕然一新。

就产品而言，西园润府在功能性和赠送率、舒适性和品质感方面进行了全面提升。虽然还有瑕疵，但是产品做到了“该小的小，该大的大”，目标性非常明确——做邕江边更有竞争力的那个高端盘。整体的产品尺度把握算得上优秀。

02

奢侈！居然把一线沿江留给了143㎡？

西园二期如果只是改个案名，改了户型，其他实质性的东西照搬一期，一定会被很多声音误解为“只是换汤不换药”的噱头罢了。

但，这显然不是华润的行事风格。

这次西园润府规划调整的另一个意外，就是一线沿江的面积段安排：打破了常规，居然把143㎡的面积段放在了邕江第一排的位置！

从内部打探到的消息，西园润府会在位于邕江一线位置排布5栋楼，其中2栋把169平米户型做成2梯2户的板楼；143㎡平米做了2梯3户设计，也安排在一线的江景位置。

要知道在一期的西园悦府，只有220㎡和176㎡才有资格在邕江前排就坐。

（上图为非官方渠道获取，最终以华润官宣为准。）

这样一来，143㎡与169㎡户型的江景资源就可以平分秋色了。

这两年，百里秀美邕江两岸的颜值越来越高，但是一线江景房的资源却越来越少。从市中心老城区，到青秀区，再到五象新区，江景房历来讲究论资排辈：基本上，占据邕江一线位置的，都是160平米以上的大户型。

西园润府这一次把一线江景房让给更小面积段的143㎡，这意味着，市中心一线沿江位置的进入门槛，将大幅度地降低。

客观地说，西园润府的方向性大调整，非常及时。把门槛降低，把产品功能提升，让一线邕江江景房可以成为更多人的选择，这是华润西园润府面向市场放下的姿态。

姿态降低了，标准会不会降低？对于购房者最担心的问题，我们也打探到了，西园润府将保持和一期悦府的高品质标准，做市中心的品质江景高端盘。

03

市中心高端盘的“尴尬”？

华润西园二期为何会做如此大的产品调整？

对于一直走“稳健风”的世界500强央企华润，一个项目开发到中途，作出如此大动作的“自我颠覆”，是要顶住很大压力的。

要知道，西园项目前身是“广西第一国宾馆”西园饭店，无数国内外政要名人下榻；并且早在1927年，富商巨贾甄家就在这里建了私家府邸“西园”，算得上近百年前“南宁第一代滨江豪宅”。

所以，有国宾馆和豪门“珠玉”在前，华润置地在操刀西园饭店旧改之时，非常珍视地将市中心这一沿江地块，最终定位很高端，“市中心滨江豪宅”。

最终一期“西园悦府”规划的产品面积都不小。

第一期开盘时，最小户型面积114㎡，大部分是149~220㎡的高端大户，其中149㎡户型奢侈到只做了3房。顶复面积更是达到390㎡，最高总价超过1000万。非常纯粹的改善盘。

2019年，西园悦府首期开盘时均价1.6万元/平米，一线沿江大平层176㎡和220㎡价格达到2万+/㎡。

要知道华润的高品质、央企的品牌实力和华润物业保障在南宁是有口皆碑的，但不少购房者在西园首期产品面积大、总价高的“高门槛”面前，只能望园兴叹。

这次二期产品调小后，也意味着一期“西园悦府”176㎡和220㎡的一线沿江大平层将会成为市中心高端江景房的“孤品”。二期“西园润府”变小了户型，降低了总价，相比之下则“更亲民”。

04

市中心江景房，还有价值吗？

这次产品调整之后，西园润府能否变身市中心江景的“爆款”？最终还得看市场的反应。

“爆款”的前提还取决于一个核心问题，南宁市中心的江景房，还有价值吗？

如果这个问题放在几年前来问，答案有点一言难尽。但是今天，我们却可以很确定的说：城市中心的江景房会越来越稀缺，价值也越来越高。

南宁市中心的江景房价值，基于南宁的两个大动作：轰轰烈烈的城市更新+220亿元整治的百里秀美邕江。

2020年，南宁“旧改大时代”开启；今年南宁城市更新将再提速。南宁市已经公示出来的旧改项目有50余个，改造用地面积高达4万余亩。“外拓内改”，已成为南宁这两年城市建设的重要动作。

值得关注的是，今年全国两会将“城市更新”写入政府工作报告，“十四五”时期，国家将全力实施城市更新行动，不断提升城市环境质量、人民生活质量和城市竞争力。

意味着包括华润西园旧改项目、中山路项目等在内的，南宁不少老城区的高品质旧改项目，将会迎来价值的重估。

可以预见，南宁老城区，作为有历史文化沉淀、有成熟生活配套的地方，在旧改大潮推动下的必然趋势——城市更新，将让南宁老城区焕发新的活力，居住价值将进一步升级。

最后，想说一说不少购房者还不够重视的价值点“邕江”。

5年前，南宁的邕江在很多人眼里还“不值钱”。但近几年南宁市以220亿重金砸入改造邕江，从2019年起百里秀美邕江建成，南宁的邕江滨江板块价值也越来越“值钱”。

南宁高端盘布局出现一个趋势，邕江将成为南宁“高端楼盘主轴线”。

放眼对比全国的一线城市，在大多数城市的房价体系里，我们总能在最顶端找到江景房的身影。上海黄浦江边的汤臣一品、广州珠江新城的侨鑫汇悦台，都是售价超过20万+/㎡的高端豪宅，城市核心一线江景赋予其超高的附加值。

其实，南宁楼市越来越明显的趋势，“江景、市中心”这两大价值一定会在成为话题性非常高的焦点。

随着南宁城市更新、旧改的大力推动，市场会重新去审视此前在南宁被低估的这两大价值，也将成为往后南宁改善置业的重要选择风向。