刚刚过去的1月20日，银行间同业拆借中心公布了最新的LPR报价：1年期3.7%、5年期以上为4.6%。

这个消息在我等老百姓中普大喜奔，毕竟能看到上期高高在上的银行让利，不是一件容易的事。要知道，5年期及以上的LPR报价，已经足足撑了20个月未作调整（上一次调整日期是2020年4月）。

LPR利率历年走势

LPR报价跟我们的房贷有什么关系？

首先，我们有必要弄清这个LPR是什么东西。LPR的英文全称为Loan Prime rate，即大家常说的贷款市场报价利率，大约等同于其前身“贷款基准利率”，只是利率市场化之后，已不再使用“基准利率”这个称谓。

那么LPR又是如何形成的呢？这就不得不提到另外一个货币政策工具MLF（Medium-term Lending Facility）了，业内人士将其简称为“麻辣粉”，它的专业名字叫做中期借贷便利。因为我们的LPR的形成机制是在MLF利率上进行加减点方式形成，简而言之就是MLF利率的升降会直接引起LPR利率的变动，进而传导给每一个借款人。

但是，这碗可口的“麻辣粉”却不是我们这些普通消费者能吃到的，它是央行向符合条件的银行提供贷款的利率，可以理解为商业银行在缺钱需要向央行举债时的融资成本。所以，商业银行在进行同业拆借利率报价时，紧盯MLF利率就不难理解了。

目前，全国共有18家经过千挑万选才得以入围，且每年都可能发生变动的成员商业银行（涵盖国有、股份制、城商、农商、民营）参与LPR的定价。各成员采取“MLF加一定幅度”的方式，给出自己的初始报价，然后剔除最高和最低报价，再进行算数平均就可以得出最终的LPR利率。这个利率的报价生成频率和时间是每月20日早上9点15分。

如果我们有心关注MLF利率的变动的话，对本次LPR利率下调就不会觉得有多意外了。因为在2022年1月17日，央行开展7000亿元MLF的公开市场操作，为金融市场提供充裕的流动性，中标利率为2.85%，较上期下降了10个基点。在这种情况下，3天后公布的LPR利率下降，也就在情理之中。

MLF和逆回购操作利率下降10个BP

LPR下降，你的房贷省下了多少？

贷款市场利率方面，1年期的LPR已经连续两个月下调，但真正与房贷相关的却是20个月来首次下调的5年期LPR利率。

1年期LPR主要影响大多数个人和企业的消费贷、流动资金贷款利率，而5年期LPR主要影响房贷和极少数中长期经营贷款、固定资产贷款。这里，我们主要讨论跟普通金融消费者切身利益相关的房贷。

按照要求，房贷利率的定价直接与5年期LPR挂钩。虽然没有直接的绝对数字规定，但利率定价的下限是有据可查的，比如“首套房利率不低于LPR，改善性住房利率不低于LPR+60BP”。所以，对房贷客户而言，5年期LPR利率下降，是绝对的利好。

刚刚过去的20日和21日，是绝大多数银行设定的月供还款日，具体还款金额是否有调整，分晓立见。不难得出结论，虽然LPR下降，大多数客户的房贷月供可能分毫未减（等额本息情况下），简直就是降了个寂寞。

出现这种情况之所以不让人意外，其原因无非有以下几点。

一是2019年10月8日（明确要求房贷利率锚定LPR的最后日期）之前的存量房贷客户，如果没有重签浮动利率借款合同，或者这之后与银行签订的是固定利率借款合同，那么无论LPR利率怎么变动，对每月的还款计划将不产生任何影响。

二是签订了浮动利率借款合同的客户，本次降息对年度内的还款计划也未必会产生影响。银行与客户签订的制式借款合同中，一定会有利率重定价条款，明确约定遇到LPR调整时，重新定价的周期。在日常工作中，我见过的绝大多数借款合同的利率重定价日都是每年的1月1日，也就是说在这之后的利率调整不影响当年的贷款利率，而是要等到下一年的1月1日才重新根据当时的LPR利率报价进行调整。所以，这类客户尚需再等待一年方可见到实惠。

贷款合同中的利率约定和调整条款

所以，5年期LPR选择在刚刚过完元旦之后的时间调整，可见用意非凡。不是为了给存量房贷客户让利，而是吸引新客户入市，颇有一丝“救市”的意味，其原因有二。

一是对商业银行而言，中长期贷款主要有两大块，个人住房按揭贷款和房地产企业的项目开发贷款，无论是给个人客户贷款买房，还是直接给房企贷款，都是在给整个房地产市场供血。

二是存量房贷客户既然已经入坑，是不会过于在意这区区5个基点的降息的，而真正能立时见到优惠的，却是那些因为刚需而入市的群体，而他们也是对利率最敏感，最愿意算经济账的群体。

从另一个层面也不难看出，目前政策面对拉动消费的支持力度和决心，短期利率连续两次下调，这次又把目标定向中长期贷款，目标仍然是推动消费。

我们作为理性的金融消费者，不妨将房贷计算器拿出来算一下，这5个基点的让利，能为我们省下多少钱。

拿100万元贷款，LPR利率，30年等额本息还款方式举例：在降息前，每月归还贷款5156.37元，总利息支出为85.63万元；本次降息后的月供为5126.44元，总利息支出为84.55万元。每月可以省下约30元，一杯奶茶的钱，长期算下来，相当于100平方米的房子，每平方米降价100元。

从长远的趋势来看，房贷利率，进而延伸至短期消费贷、经营贷的利率未来仍有下降空间，因为眼前的优惠幅度似乎诱惑力度还不够。在此，继续坚持刚刚执行LPR利率定价时的观点，凡是中长期贷款，与银行签订浮动利率借款合同，在目前的金融供需环境下，大体上不会吃亏。

如果真正处于刚需的你，对这个新年红包还满意吗？