01、前言

由于误解了房地产的去金融化，很多小伙伴认为，房地产的金融属性越来越弱，房地产将不再是蓄水池。

我认为，这种观点是错误的。

房地产去金融化针对的是房企，而不是普通购房者；

对于普通老百姓而言，房地产的金融属性一直在加强，房地产永远是普通老百姓的蓄水池。

2021年对房地产定向降杠杆、去金融化，三道红线限制高杠杆房企再融资，两道红线限制银行房贷投放比例，避免信贷资金过度流入房地产，目的都是避免房企高杠杆扩张，而不是限制普通人贷款买房。

2022年初，各地都在降低买房首付比例和房贷利率，很多城市的买房首付已经降低到20%。

这些现象充分说明，对于普通购房者，国家一直都是努力提供金融支持的，房地产的金融属性一直都在加强，房地产永远是普通老百姓的蓄水池。

02、居民杠杆已经不能再加了

在小龙虾眼里：一线城市，四个，北京、上海、深圳、广州；

强二线城市，六个，杭州、南京、天津、成都、苏州、武汉；

普通二线城市，十个，长沙、西安、重庆、郑州、沈阳、青岛、宁波、合肥、佛山、无锡。

这20个城市里面，有城市房价还在上涨的，也有城市房价还在下跌的，也有城市房价半死不活的。

但是这20个城市里面，你可以把很多房价上涨的理由给套在这些城市里面，你会发现根本没有任何的违和感。

现在国内不能和过去一样，通过拉动房地产来刺激经济复苏，过去好几次国内经济停滞，也都是通过硬拉房地产，然后刺激经济。

效果大家也能看到，经济在刺激之后，短期的数据很好看，但是效果却越来越差，以前刺激一下房地产，效果能管3年，现在刺激一下房地产，连1年都管不到了。

说的再细一点，就是大家现在杠杆都已经加足了，房地产再刺激，大部分人都已经加不起杠杆了。

合适的杠杆会让大家的收入较快的增长，可是当杠杆增加，而大家的收入还没有增加的时候，杠杆就很危险了。

事实上，现在楼市调控的底线，已经被炒房客给看穿了，那就是房价不能大跌，这是那些炒房客那么有恃无恐的主要原因。只要房价不大跌，炒房客就不会爆仓。

只是说现在房价不大跌，也不会让房价大涨，但是想要把房价控制住不大涨，又不跌，非常难。

如果没有给刚需一个房价要上涨的信念，那么房子卖都卖不出去，所以有的时候还得要把房价给哄抬一下，让刚需看到房价要涨了，吸引刚需过来接盘。

而在这个哄抬房价的短短时间里面，就是职业炒房客发挥的时候了，他们利用这短时间的空档期，短炒一波房价，赚完以后立马就走，绝不恋战。

说是房住不炒，其实是普通人和半吊子炒房客，他们真的没有炒房的机会了，他们的行动力和认知都跟不上。

以后房子就是零和博弈，因为炒房客要赚钱，必然是要赚房价上涨的那部分钱，而房价上涨后又要回调，肯定有人高位接盘损失钱。

炒房客赚的钱，就是高位接盘的人的钱。

在2015年到2018年这一波房价上涨的过程中，居民杠杆率快速增长；于是在2018年高层开始去杠杆或者说是稳杠杆，2019年这一年杠杆率都没有怎么增加。

等到了2020年，大放水，房地产又成了不少地方上用来刺激经济的手段，居民又开始加起了杠杆，在2020年这一年里，居民杠杆率达到了62.2%，超过了发达国家的平均杠杆率60%。

大家知道，这意味着什么吗？

说明居民杠杆已经不能再加了，房地产的本质是通过信贷快速的制造货币出来，也就是印钞机，变相的增加社会上钱的流通性，但是现在都是杠杆了，已经玩不动了。

收入水平远远没有其他发达国家那么高，但是杠杆率却已经超过了他们，这个时候信贷风险就很高了。

大家都知道一个原则，杠杆在合理的范围里，可以刺激财富，但是杠杆超过了承受的范围，就很容易刺破了。

这次高层为什么对楼市调控那么严，就是因为知道大家都加不起杠杆了。再加杠杆，如果连杠杆的利息都支付不了的话，那么这个游戏就玩不动了，直接就凉凉了。

03、房地产断供的风险主要来源于经营贷、消费贷和装修贷断供

房地产断供的风险主要来源于经营贷、消费贷和装修贷断供，而不是个人住房按揭贷款断供。

统计数据显示，70%的法拍房源于创业失败和替人担保，源于个人住房按揭贷款的法拍房非常少，个人住房按揭贷款一直是银行的优质资产，坏账率非常低，通常不到1%。

人们借了经营贷、消费贷和装修贷，大多数都会用于创业、投资和做生意，遇到疫情很容易出现经营失败，据说疫情期间注销的餐饮企业超过100万家，这才是法拍房激增的主要原因。

如果个人遭遇降薪裁员，则很有可能会出现个人住房按揭贷款断供，因此只要避免大规模失业潮，就能避免大规模断供潮，稳房价的关键是稳增长和稳就业。

不知道大家有没有关注住建发布的两则消息，一个是县城以后将不再大面积兴建18层以上的建筑物，并且县城中6层以下的房子要占比超过75%；还有一个，住建部要求各大城市一般不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑。

新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。

很多人不明白为什么现在要控制高层数量了，其实道理真很简单，未来这些高层小区，不管位置在哪里的，都很大可能性成为贫民窟，甚至成为像燕郊那种白送都没人要的房子。

这不是危言耸听，而是真的。

国内真正开始大面积兴建高层是从1997年之后，换句话来说，现在全国各大城市的高层，楼龄大都没有超过25年，而当这些高层楼龄超过30年之后，维护费用就会有一个非常明显的增加。

现在国内每个城市情况都不一样，想拿一个标准，就走遍全国楼市那是根本不可能的。

每一个城市的房价都不一样，房价的涨跌，本质上就已经像算命一样了，是一种玄学了，不是统计学了。

就算这个城市你这个月看到的情况是各种好，下个月某些因素改变了，然后楼市风向一转，然后就什么都变了。

就像现在深圳楼市，去年深圳房价上涨时的各种利好，现在难道就没了吗？深圳这一年没有人口流入吗？

这一年，深圳供应新房数量真的超过了往年太多吗？

本质都没有变，都是一些外部的强力因素，改变了这个进程，然后就导致了结果的完全不同。

就像一个方程式，你按照过去的解法算出来的答案，在加入了某个变量之后，答案就和你想的答案完全不同。

在当前国内楼市的这种情况下，每个城市的情况都不同，每个城市的房价也不一样，不要拿着一个城市的走势就来看待其他城市的走势。

对房价的走势，要保持敬畏。

过去你能猜中房价上涨，只是因为过去是个普涨，连续说3年房价要涨，总能蒙对一次的，但是现在不同了。

小龙虾开头列出的这20个城市都算是国内顶流的城市了，但是20个城市里面，未来肯定有房价连续三年都不涨的存在，你买到了那种城市，基本上就凉凉了。

04、总结

现在和以前，同样都是稳定房价，但是意思已经完全不同了。

以前是稳定房价，害怕房价大涨，所以说是要稳定房价。现在稳定房价，是害怕房价大跌，所以说是要稳定房价。

都是稳定房价，但是每次都是只许房价大涨，不许房价大跌，本身就会滋生更多的人去参与投资买房。

如果说真有这个本事，能让房价永远涨，一直都涨也就算了，关键又没有本事让房价一直涨，都知道涨到头了就要破，但谁都不知道这个什么时候破。

就这么吊在这，不上不下的。

现在楼市的风险已经不亚于股市了，楼市看似稳定，但实际你是拿着全部的身家在投资，而股市虽然不稳，但是你却只会拿你很少钱去玩，这两者投资失败所带来的后果差距特别大。

现在房贷利率已经高达6%了，算算你一年的资本成本是多少，别听那些炒房客忽悠你说房贷看着只有6%，然后实际上只有2%什么之类的骗人的话，你跟银行贷款的时候，前几年都是还利息，后面还的才是本金，所以你最开始的资金成本，就是6%。

不信你自己用贷款模式器算一下，你跟银行贷款5年，然后5后你选择提前还款，你这5年一共支付了多少利息，你一算心里就清楚了，那些房产博主就是为了骗你买房，故意把房贷成本给说的非常低，但是实际上根本不是那样，他们给你偷换了概念。

之前深圳、西安等城市都用了尿壶，结果去年GDP成了这样，你可以去问问这两个城市的土著，去年把房价硬拉高了那么多，他们当地的实体经济真的好转了吗？

还是那句话，凛冬将至，给自己准备好余粮。

疫情只是让该来的经济规律晚来了一段时间，并没有真正的改变本质。